Hoe kan je je schade beperken, je huurwaarborg recupereren en alsnog de achterstallige huurgelden krijgen ?

Stel deze situatie: Je bent eigenaar van een appartement, dat je gedurende enige tijd hebt verhuurd aan iemand, die de huur niet betaalde en het pand volledig “omwoonde”. Op vandaag wordt je geconfronteerd met een relatief grote huurachterstal, een appartement met veel huurschade en een huurder die vertrokken is met de noorderzon en die je nergens meer kunt bereiken. De huurwaarborg blijft geblokkeerd.  

Wat zegt de wet?

De wet voorziet een aantal “veiligheden” voor de verhuurder, met name de huurwaarborg en het feit dat de huurder zijn appartement moet bemeubelen en dat meubilair een zekere waarde moet hebben. Bovendien mag de verhuurder uiteraard steeds een procedure tegen de huurder beginnen om een einde te stellen aan de huurovereenkomst wanneer de huur niet betaald wordt. Helaas kan men een kei het vel niet afstropen…

Concreet advies

1. Om te beginnen met het gemakkelijkste : de meeste energieleveranciers doen er niet moeilijk over wanneer de vertrekkende huurder het verhuisformulier niet tekent, nu dat formulier alleen dient om de meterstanden tegensprekelijk vast te stellen. Als het door één van de partijen niet getekend is, dan kan daarover hoogstens een probleem ontstaan tussen de partij die betaling van het verbruik vraagt en de partij die verbruikt heeft. Voor zover het formulier nog niet aan de leverancier werd overgemaakt, doe je dat dus best zo snel mogelijk, om de meters over te zetten op je nieuwe huurders, zodat er in de toekomst geen discussie ontstaat over hoeveel ze verbruikt hebben in de periode die voorafgaat aan de jaarlijkse opname van de meters.

2. Als je huurder bij het OCMW is ingeschreven, zal je via hun bemiddeling misschien toch nog aan een handtekening geraken voor de vrijgave van de huurwaarborg en een afbetalingsplan, al was het maar voor enkele tientallen euro per maand. 

3. Als je niet weet waar je vroegere huurster op dit moment verblijft, zal je, als je je borg wil terugkrijgen, een procedure moeten starten tegen je voormalige huurster. Je kan daarvoor terecht bij het vredegerecht van de plaats waar het onroerend goed gelegen is. Je kan ervoor kiezen om zelf een verzoekschrift op te stellen en neer te leggen, daarvoor heb je in principe geen advocaat nodig en dat zou in jouw geval uiteraard het goedkoopst zijn. Helaas vereist de wet dat je bij je verzoekschrift een getuigschrift van woonst moet voegen dat maximaal 15 dagen oud is en dat je kan krijgen bij de gemeente waar de persoon woont tegen wie je procedure wil voeren.

Als je geen idee van hebt waar de huurster op dit moment woont of ingeschreven is, zal het zo goed als onmogelijk zijn om een getuigschrift van woonst te bekomen – of je moet proberen om een getuigschrift van woonst aan te vragen in de gemeente waar de huurder zijn/haar laatste bekende woonplaats had en zien of hij/ze daar nog ingeschreven is, dan wel of men daar weet waar ze naartoe verhuisde.

Mocht het niet mogelijk zijn om haar huidige woonplaats te achterhalen, dan blijft er weinig andere mogelijkheid meer over dan via een gerechtsdeurwaarder over te gaan tot dagvaarding. Die kan desnoods een betekening doen aan de procureur des konings als de huurder niet meer te vinden zou zijn. Aan het einde van dergelijke procedure kan de vrederechter de huurder veroordelen tot betaling van de achterstallen en de schade ( hou alle facturen van herstel goed bij). Met dat vonnis kan je dan de vrijgave van de huurwaarborg krijgen. Je vonnis blijft gedurende 10 jaar “geldig” : je kan het tot 10 jaar na de uitspraak laten uitvoeren. Mocht ze dus op een gegeven ogenblik binnen die 10 jaar in goeden doen zijn, dan kan je op dat moment de achterstallen opvorderen via de gerechtsdeurwaarder.

Het nadeel is uiteraard dat een procedure inleiden via dagvaarding bijkomende kosten meebrengt (150 à 200 euro voor de dagvaarding en zelfs nog wat meer voor een betekening). Die kosten kan je recupereren bij de partij die de zaak verliest, maar in dit geval komen we daar terug bij het probleem dat je geen uitvoeringsmaatregelen (( zoals bvb beslag) kan nemen tegen een partij die niets heeft. 

Mocht je voor de opmaak van je verzoekschrift of een dagvaarding de hulp willen van een advocaat, dan kan je ook daarvoor bij Jureca terecht.

Veel succes !