Verborgen gebreken

Stel: U verkocht eerder dit jaar uw woning aan kopers die na de ondertekening van de akte in de woning trokken. Nu 2,5 maand later, beklagen zij zich over een aantal “verborgen gebreken” in de woning. Ze willen bepaalde zaken renoveren en de kost daarvan op één of andere manier bij u leggen. De koper probeert zich daarvoor te beroepen op de leer van de verborgen gebreken. Wat kan je doen?

Verborgen gebreken

De wet bepaalt dat de verkoper gehouden is tot “vrijwaring voor verborgen gebreken” van de gekochte zaak. Onder gebreken moeten kenmerken verstaan worden die het onroerend goed ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor ze is bestemd. Indien de koper de gebreken zou hebben gekend, zou hij het onroerend goed niet of voor een mindere prijs hebben gekocht.

De rechtsleer en rechtspraak hebben inmiddels duidelijke voorwaarden uitgewerkt waaraan een gebrek moet “voldoen” om als verborgen gebrek te kunnen beschouwd worden.

1. Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.
2. Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.
3. Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).

Het is aan de koper om te bewijzen dat alle voorwaarden voldaan zijn om te spreken van een verborgen gebrek. Precies omdat het moeilijk is te bewijzen dat een bepaald gebrek aanwezig was op het moment van de verkoop, vereist de wet dat de koper binnen korte termijn na de ontdekking ervan een vordering stelt. Een brief of mail sturen is daarbij niet genoeg, de koper moet daadwerkelijk overgaan tot dagvaarding voor de rechtbank.

De wet voorziet echter ook dat de verkoper zich kan ”exonereren”  voor verborgen gebreken. Een verkoper die ter goeder trouw is, maw het bestaan van de gebreken waarover de koper zich beklaagt vooraf niet kende, heeft niets te vrezen als dit in de overeenkomst staat. De verkoper van wie de koper kan bewijzen dat hij het verborgen gebrek of de verborgen gebreken bij de verkoop kende, kan echter niet aan zijn aansprakelijkheid ontsnappen, ook al staat er een exoneratiebeding in de verkoopsovereenkomst.

De koper kan de ontbinding van de verkoop dan wel een minprijs vorderen in de rechtbank. Deze minprijs is afhankelijk van waarde van het geborgen gebrek.

Wat met gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen van de aannemer / architect?

De vordering die de verkoper op basis van de tienjarige aansprakelijkheid ( voor grote gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen) zelf heeft tav de aannemer en eventueel de architect die bij de uitvoering van de werken betrokken waren, gaat bij verkoop over van de verkoper op de koper.

Zolang de periode van 10 jaar niet verstreken is, kan de koper dus rechtstreeks de aannemer / architect aanspreken om een vergoeding te bekomen voor herstel van het probleem. Eens de termijn van 10 jaar verstreken, kan men niets meer vorderen.

Welke gebreken komen in aanmerking?

Men kan alle zichtbare gebreken uitsluiten. Resten nog de onzichtbare gebreken die bij eerdere bezoeken niet aan het licht zijn gekomen. Hierbij moet men zich de vraag stellen of deze zaken ernstig genoeg zijn, met andere woorden: zou de koper het pand aan die prijs gekocht hebben mocht hij hiervan op de hoogte zijn?

Bepaalde problemen kunnen een tijdelijk gebrek zijn of een structureel probleem zijn. Een structureel probleem kan zeker een verborgen gebrek betekenen, maar de koper heeft uiteraard ook een onderzoeksplicht en diende bepaalde zaken zeker vast te stellen bij een voorgaand bezoek.

Wat zijn de volgende stappen?

1. De eerste stap in elke procedure is een ingebrekestelling. De koper moet officieel laten weten dat er zaken niet in orde zijn en dat hij daarvan schade ondervindt.
2. Vervolgens moet de schade vastgesteld worden. Indien de koper, zonder tegensprekelijke vaststelling (zowel koper als verkoper aanwezig of vertegenwoordigd) herstellingen heeft laten doen kan hij deze gebreken niet meer inroepen.
3. Hierna zal ofwel een akkoord zijn over de schade en de kosten ofwel is men niet akkoord en kan de koper beslissen om naar de rechtbank te stappen.
4. Het is aan de koper om vervolgens binnen korte termijn naar de rechtbank te stappen. Het is ook aan de koper om daar te bewijzen dat er effectief een serieus gebrek in de woning bestaat, die het gebruik ervan onmogelijk maakt of minstens bemoeilijkt.
5. Als er een exoneratiebeding in de verkoopovereenkomst staat, zal hij ook moeten aantonen dat de verkoper kennis had van de gebreken waarover hij zich beklaagt vooraleer hij de verkoper kan aanspreken. Voor zover hij erin slaagt om dat bewijs te leveren en ook nog kan aantonen dat het gebrek al aanwezig was op het moment van de verkoop, kan hij kiezen om de ontbinding van de overeenkomst te vragen dan wel een prijsvermindering. 
6. De partij die verliest in de rechtbank zal daarboven op ook het volgende moeten betalen.
   1. De kosten van dagvaarding (Je mag al snel rekenen op enkele honderden euro’s)
   2. Een rechtsplegingsvergoeding ( afhankelijk van de waarde van het geschil, voor een discussie met een waarde tussen de 5 en de 10.000 euro betaalt u bvb 1.080 euro)
   3. De kosten van de expert die ongetwijfeld zal aangesteld worden om het bestaan van een gebrek te onderzoeken en de minwaarde te bepalen. (je mag al snel rekenen op een 1.500 tot 2.000 euro)

Zit je met een gelijkaardige situatie? Wil je graag weten wat jouw rechten en plichten zijn? Kijk eens op jureca om op een snelle manier online juridisch advies in te winnen. Ook voor een verdediging in de rechtbank staan we voor jou klaar!