Investeren in Belgisch vastgoed vanuit Hong Kong

Stel je voor dat je met jouw vrouw in Hong Kong leeft. Je bent daar belastingsplichting maar je wilt graag in België vastgoed kopen als investering. 

Is er dan een fiscaalvriendelijke manier om vastgoed in België te verwerven en dit veilig te stellen voor de erfgenamen?

1. Belastingregime in Hong Kong 

Vereenvoudigd komt het Hongkongse territoriaal belastingregime erop neer dat inkomsten van Hongkongse oorsprong (‘onshore-inkomsten’) belastbaar zijn tegen een vlak tarief van 16,5%. Voor inkomsten die gegenereerd worden via transacties die niet van Hongkongse origine zijn (‘offshore-inkomsten’), is de vennootschapsbelasting 0%

Als een Hongkongse vennootschap haar activiteiten vooral buiten Hongkong aan de dag legt (bv. aan- en verkopen in China), dan moet u er wel over waken dat die Hongkongse vennootschap in die andere landen geen belastbare ‘vaste inrichting’ (VI) heeft, anders zouden de winsten van die VI wel belastbaar zijn in die andere landen (bv. tegen 25% in China).

2. Dubbelbelastingverdrag

België was het eerste land ooit om op 10 december 2003 een dubbelbelastingverdrag te sluiten met Hongkong. Dat verdrag biedt een wettelijke basis om dubbele belasting over transacties waar beide landen bij betrokken zijn, te vermijden dan wel fel in te perken. Zo voorziet het verdrag in een bronheffing van 0% op dividenden en interesten, zowel van Belgische als van Hongkongse oorsprong.

3. Fiscaalvriendelijk vastgoed verwerven in België

De  eenvoudigste weg is om in Hong Kong een holding op te richten waarvan de natuurlijke personen eigenaar zijn.

Deze holding kan dan op haar beurt eigenaar zijn van 100% van de aandelen van een Belgische patrimoniumvennootschap. Dit kan, gelet op het geringe aansprakelijkheidsrisico bijvoorbeeld een vennootschap onder firma (VOF) of een commanditaire vennootschap (Comm. V.) zijn. Vanaf 1 januari 2019 zal het nieuw vennootschapsrecht normaalgezien in voege zijn en zullen alle vennootschappen per definitie eenhoofdig kunnen worden opgericht.  

Hierbij is het interessant dat de gereserveerde winsten van de Belgische vennootschap (winst na belastingen) onder voorwaarden voor 100% belastingvrij kan uitkeren als dividend (dus zonder voorheffing) aan de Hong Kong-moeder. En deze Hong Kong-vennootschap wordt op deze “off-shore” inkomsten helemaal niet belast.

De verdere opstroom van de dividenden naar de natuurlijke personen is eveneens vrijgesteld van enige roerende voorheffing.

Doordat de tussenstap van de vennootschap in Hong Kong wordt genomen zal er ook helemaal geen discussie mogelijk zijn over de fiscale woonplaats.

4. Erfbelasting en erfrecht in Hong Kong

Hong Kong kent sedert enige tijd geen erfbelasting meer zodat het van belang is dat het recht van Hong Kong van toepassing is op de opengevallen nalatenschap.

In principe zal het erfrecht en de toepasselijke rechter gekozen worden aan de hand van de laatste woonplaats van de overledene, en dit zowel voor de roerende als de onroerende goederen. Om het toepasselijk erfrecht te bepalen wordt er dus géén onderscheid meer gemaakt naargelang de plaats waar het onroerend goed ligt. Indien iemand een buitenverblijf bezit in Spanje, maar in België woont, zal het Belgisch erfrecht van toepassing zijn. De woonplaats is de plaats waar de betrokken persoon geacht wordt zijn voornaamste belangen te hebben. Dit zou wel eens kunnen verschuiven van het ene land naar het andere. Indien de betrokkene meer in Spanje vertoeft dan zou het Spaans recht in principe van toepassing kunnen zijn.

Hoewel “de laatste woonplaats” bepalend is, kan de betrokken persoon ook kiezen om het recht van het land van zijn nationaliteit te laten spelen. Voor onze erflater die in Spanje renteniert maar de Belgische erfregels wil blijven toepassen bestaat er bijgevolg een mogelijkheid om te kiezen voor de regels van het Belgisch erfrecht. Dat moet dan wel expliciet vermeld worden in een testament.

Een andere uitzondering op de algemene regel van de woonplaats betreft het geval waarbij iemand duidelijk sterkere banden heeft met een ander land, bijvoorbeeld indien iemand kort voor zijn overlijden naar het buitenland is verhuisd en alles erop wijst dat hij desondanks nauwere banden had met zijn land van afkomst.

Next steps en kostprijs

a)     Zo er nog geen vennootschap bestaat in Hong Kong dient men er een op te richten, hetgeen vrij eenvoudig kan.

b)     Oprichten van een vennootschap in België:

a.     Voor een VOF of een Comm. V. is geen tussenkomst van de notaris nodig. Deze vennootschappen kunnen worden opgericht voor een kostprijs van ongeveer 2.000 EUR (oprichtingskosten inbegrepen). Voorlopig dient men nog over minimum twee aandeelhouders te beschikken (hetgeen zal veranderen vanaf 1/1/2019).

b.     Indien men een BVBA wenst op te richten dient men slechts één aandeelhouder te hebben, er is dan wel een startkapitaal nodig van 12.400 EUR (op een geblokkeerde rekening tot na de oprichting). Deze kapitaalvereiste valt op 01/01/2019 weg. Naast bovenstaande kosten komen de erelonen van de notaris hier nog bij (+/- 1.500 EUR).

c)     Aanschaffen van vastgoed via de Belgische vennootschap

Besluit

De fiscaalvriendelijkste weg om als Hong Kong resident in België vastgoed te verwerven en te laten vererven is het inbouwen van twee tussenstops: een vennootschap in Hong Kong die als holding dient en 100% van de aandelen van een Belgische vennootschap in handen heeft. Deze vennootschap koopt dan vastgoed aan en haalt winsten uit deze activiteit (verhuur/verkoop met meerwaarde).

De winsten van de Belgische vennootschap stromen belastingvrij op naar Hong Kong waar ze door de holding kunnen worden uitgekeerd zonder roerende voorheffing.

Bij overlijden van de aandeelhouder zal het recht van Hong Kong (indien daar bij overlijden woonachtig) van toepassing zijn waardoor er geen belastingen zullen worden betaald (met uitzondering van 0,2% stamp duty indien toepasselijk) door de erfgenaam. Het strekt tot aanbeveling om rechtskeuze te doen bij testament.