Conflict bij mede-eigendom

Alles over mede-eigendom vind je hieronder.

Wat is mede-eigendom?

De mede-eigendom is de verdeling van het eigendomsrecht op een goed tussen meerdere personen. De mede-eigendom bestaat dan ook van zodra er onverdeeldheid is, dit wil zeggen een verdeling van de eigendom: het goed in onverdeeldheid hoort onverdeeld toe aan meerdere personen en er is geen verdeling van het goed in loten, toegewezen aan elke eigenaar, mogelijk.

In geval van een onderneming is een mede-eigenaar een aandeelhouder en heeft dus mee gezag over de onderneming. Hierbij is hij nodig wanneer er beslissingen moeten worden genomen over bv. de toekomst van de onderneming.

De algemene vergadering

De algemene vergadering is het belangrijkste orgaan van de mede-eigendom omdat daar alle belangrijke besluiten worden genomen. Elke mede-eigenaar is lid van de algemene vergadering en heeft het aantal stemmen dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, afhankelijk van de grootte van zijn privatief deel.

Aanwezigheid

Als je zelf niet aanwezig wilt zijn kan je je laten vertegenwoordigen door een andere mede-eigenaar. Deze mag een ook een werknemer of een vriend zijn, maar geen syndicus.

Participatie

Elke mede-eigenaar kan (alleen of samen met andere mede-eigenaars) de syndicus verzoeken om een punt op de agenda te zetten. Dat moet gebeuren minstens 3 weken vóór het begin van de periode voorzien in het reglement van de mede-eigendom. Als je te laat bent, wordt het punt toegevoegd aan de agenda van de volgende algemene vergadering.

Uitnodiging

De uitnodigingen worden bij een ter post aangetekende brief verstuurd, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd om de uitnodiging via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De uitnodiging wordt normaal gesproken ten minste 15 dagen vóór de vergadering ontvangen, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn voorziet.

De uitnodiging vermeldt de plaats, dag en tijdstip en de agenda van de algemene vergadering. De uitnodiging bevat ook de procedures voor raadpleging van belangrijke documenten met betrekking tot de agendapunten.

Leiding

Sedert 2010 wordt de vergadering geleid door één van de mede-eigenaars. Vóór de wet van 2010 werd de vergadering vaak geleid door de syndicus, nu niet meer.

Voorwaarden geldigheid beslissingen

Meer dan de helft van de mede-eigenaars moet bij het begin van de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zijn en zij moeten samen tenminste de helft van de gemeenschappelijke delen bezitten. Als de aanwezigen minstens 3/4de van de gemeenschappelijke delen bezitten, dan zijn de beslissingen van de vergadering geldig, ook als niet de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn. Als bij een eerste algemene vergadering niet aan de voorwaarden wordt voldaan, dan kan een tweede algemene vergadering worden samengeroepen die kan beslissen ongeacht het aantal aanwezige mede-eigenaars en ongeacht het aantal delen dat de aanwezigen vertegenwoordigen.

Stemmingen

Voor gewone beslissingen is een volstrekte meerderheid nodig van de stemmen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars, dus 50% plus één. Blanco stemmen en ongeldige stemmen worden niet meegeteld als uitgebrachte stemmen voor de berekening van de meerderheid. Belangrijke of gevoelige beslissingen vereisen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen (bv. 4/5 of 75%) of zelfs eenparigheid van stemmen.

Wat moet je doen als je het niet eens bent met de besluiten?

De besluiten van de algemene vergadering moeten door iedereen worden nageleefd. Als mede-eigenaar kan je bij de rechter een besluit van de algemene vergadering aanvechten, behalve als je aanwezig was en hebt voor gestemd. Een besluit kan onregelmatig zijn (een beslissing die de vergadering niet mocht nemen of waarvoor de correcte meerderheid niet werd behaald), kan bedrieglijk zijn (er was de bedoeling om iemand te misleiden, een belangrijk punt werd verzwegen) of er kan sprake zijn van misbruik (de beslissing is niet gerechtvaardigd door het gemeenschappelijke belang en veroorzaakt onevenredige schade). Het aanvechten van een beslissing van de algemene vergadering moet gebeuren binnen 4 maanden na de vergadering. Het is mogelijk om aan de vrederechter te vragen om nietigverklaring van een beslissing van de algemene vergadering.

De raad van mede-eigendom

De raad van mede-eigendom is verplicht in een gebouw of groep gebouwen van ten minste 20 kavels (zoals appartementen, kantoren, maar exclusief kelders, garages en parkeerplaatsen). Deze raad is verantwoordelijk voor de juiste uitvoering door de syndicus van zijn opdrachten. Voor kleinere flatgebouwen is de raad optioneel en wordt over de installatie ervan besloten met een 3/4de meerderheid. De raad bestaat volledig uit mede-eigenaars. Voor een efficiënte werking is het beter dat de raad niet te groot is. Er is een voorzitter en meestal zijn er twee bijzitters.

De syndicus

De syndicus wordt aangesteld door de algemene vergadering, om te zorgen voor het dagelijkse beheer van de eigendom en het beheer van de fondsen van de mede-eigendom. Hij roept ook de algemene vergadering bijeen, maakt de verslagen op en bewaart ze in het register. Hij moet ook de genomen beslissingen uitvoeren of laten uitvoeren. Tot slot moet de syndicus alle maatregelen nemen die nodig zijn voor het dagelijkse beheer van het gebouw. Het beroep van syndicus is sterk geëvolueerd, met meer verplichtingen tot transparant werken.

Een mede-eigenaar als syndicus?

Het is mogelijk om de professionele syndicus te vervangen door een niet-professionele syndicus. Het moet dan wel een mede-eigenaar zijn, hij of zij moet een kavel bezitten in de mede-eigendom, ook al is het een kleine kavel zoals een garage. De algemene vergadering beslist over de aanstelling van de syndicus, ook als het gaat over een mede-eigenaar. Het spreekt voor zich dat de kandidaat zich betrokken moet voelen bij de mede-eigendom en tijd moet hebben om als syndicus op te treden.

Kosten dat de syndicus maakt

De kosten die syndicus maakt voor telefoon, postzegels, fotokopies, verzekering… worden vergoed door de mede-eigendom. Een niet-professionele syndicus beschikt meestal niet over dezelfde juridische en technische competenties als een professionele syndicus en zal zich vaker moeten laten bijstaan voor de boekhouding en andere taken. Ook dat zijn kosten voor de mede-eigendom. Bovendien mag een niet-professionele syndicus een vergoeding vragen. Desondanks zal het wellicht goedkoper zijn dan werken met een professionele syndicus.

Kan de syndicus zelf beslissingen nemen?

Normaal gesproken voert de syndicus de beslissingen uit van de mede-eigenaars die door de algemene vergadering werden genomen. Niettemin kan hij zelf beslissen over ‘bewarende acties’ die nodig zijn of over ‘daden van voorlopig beheer’. Dat betekent dat hij zelf voorlopige maatregelen kan nemen voor het instandhouden en de bescherming van het gebouw (kleine reparaties, onderhoudswerken, reiniging van de gemeenschappelijke ruimtes en infrastructuur). Bij de uitvoering van de beslissingen van de mede-eigenaars heeft hij vrij veel vrijheid. Hij vertegenwoordigt ook de mede-eigenaars in juridische zaken.

Controle van de rekeningen die door de syndicus worden beheerd

De vereniging van mede-eigenaars beschikt over fondsen. De syndicus plaatst dat geld op bankrekeningen, die op naam staan van de vereniging van mede-eigenaars: een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal. De syndicus beheert de fondsen, maar beschikt er niet over. De syndicus moet een boekhouding voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze. Kleinere mede-eigendommen ( -20 kavels) mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren, met de inkomsten en uitgaven, de toestand van de kasmiddelen, de geldbewegingen (zowel cash als op de rekeningen), het bedrag van het werkkapitaal en het bedrag van het reservekapitaal. Een professionele syndicus is daarenboven gebonden door de deontologische regels inzake de boekhouding, die uitgevaardigd werden door het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars (het BIV).

Verzekering voor beroepsfouten

De syndicus moet een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten en moet aan de vereniging van mede-eigenaars het bewijs leveren dat hij die verzekering afsloot. Als de syndicus gratis werkt, betaalt de vereniging van mede-eigenaars die verzekering.

Duur en ontslag

De syndicus heeft een mandaat van 3 jaar. De algemene vergadering mag de syndicus ook vroeger ontslaan. Dat kan met of zonder compensatie, afhankelijk van de reden voor het ontslag. Het mandaat van de syndicus kan ook steeds worden verlengd.

Verantwoordelijkheid mede-eigenaars bij fout van syndicus

Ja, omdat de syndicus optreedt in naam van de mede-eigenaars, de opdrachtgevers. Dat maakt hen verantwoordelijk tegenover derden. Nadien kunnen de mede-eigenaars hun verantwoordelijkheid verhalen op degene die de fout maakte.

Welke problemen zijn er?

• De mede-eigenaar vecht de algemene vergadering aan omdat hij het niet eens is met een beslissing.
• De syndicus wordt niet gecompenseerd voor zijn ontslag.
• De algemene vergadering maakt misbruik van de meerderheid.