Huur

Advies over producten rond huurovereenkomsten, huurgeld, schade, opzeggen

Het huurrecht regelt in het algemeen de rechten en plichten van een huurder en verhuurder. Veel regels zijn daarbij dwingend van aard. Het huurrecht is van toepassing als er sprake is van een huurovereenkomst: een verhuurder verhuurt een pand, een zaak of een gedeelte daarvan aan een huurder, terwijl de huurder in ruil daarvoor een huur betaalt.

Het huurrecht is dus niet alleen van toepassing op woningen. Allerlei zaken kunnen worden gehuurd, zoals een auto of een fiets. Voor de huur van woningen en bedrijfsruimten gelden naast de algemene huurregels echter ook specifieke huurregels die de huurder van een woning of een bedrijfsruimte meer bescherming bieden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan meer bescherming bij opzegging van de huur door de verhuurder. 

Je hebt eindelijk je droomwoning gevonden?

Dan moet je met de verhuurder, die meestal ook de eigenaar is, een Huurovereenkomst opstellen. Een huurovereenkomst bestaat dus van zodra een verhuurder jou een onroerend goed (of een deel ervan ervan) tegen een bepaalde Huurprijs en lasten ter beschikking stelt. Als je de overeenkomst met de verhuurder niet schriftelijk vastlegt, dan spreken we van een mondelinge huurovereenkomst. Leggen jullie de overeenkomst schriftelijk vast, dan spreken we over een geschreven huurovereenkomst.

Sinds de huurwet van 1991 hebben álle huurovereenkomsten een bepaalde duur. Er zijn vier mogelijkheden.

• ofwel heeft de de huurovereenkomst een duur van 9 jaar;
• ofwel heeft de huurovereenkomst een duur van 3 jaar : de zogenaamde overeenkomst met een korte duur;
• ofwel heeft de huurovereenkomst een duur van meer dan negen jaar;
• ofwel wordt de huurovereenkomst voor het leven afgesloten.

Soms wil je als huurder zelf enkele kleine of grote werken in de woning uitvoeren die jouw levensomgeving en de algemene staat van de woning verbeteren. Hiervoor is er een speciaal contract in het leven geroepen: de Huurovereenkomst met renovatie.

De huurder en verhuurder hebben elk rechten en plichten 

Elke meerderjarige persoon (ouder dan 18 jaar) en elke ontvoogde minderjarige persoon kunnen een huurovereenkomst sluiten. Let wel: als huurder heb je niet enkel rechten, maar ook plichten zoals bij het beëindigen van een huurovereenkomst. Ook de verhuurder heeft rechten en plichten. Een daarvan is de verplichte registratie van de geschreven huurovereenkomst binnen twee maanden na het afsluiten van het huurcontract.

Een andere verplichting van de verhuurder én van jou is om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen bij het afsluiten van een huurovereenkomst. Deze plaatsbeschrijving moet worden opgesteld ofwel in de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand dat je de woning huurt en een exemplaar ervan moet bij het huurcontract worden gevoegd. 

Toestand van de woning

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan jou moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.

Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve diegene die beschouwd worden als het normale onderhoud die jij bekostigt. Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht.

Als de verhuurder de woning niet onderhoudt of herstelt, kan je bepaalde stappen ondernemen. Voldoet de woning niet aan de regelgeving, dan kan – na een onderzoek van de woning – de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt e verklaren en dan moet de bewoning meteen beëindigd worden.

De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Zij is niet verplicht; behalve als de overeenkomst het voorziet. De waarborg beschermt de verhuurder in geval jij je plichten als huurder niet of gedeeltelijk nakomt. Er zijn drie soorten huurwaarborg.

De huurprijs

Bij een nieuwe overeenkomst bepalen jij en de verhuurder vrij de huurprijs. Bij de verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, moet vanaf 18 mei 2007 in elke officiële en publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten worden vermeld.

De huurprijs mag eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, geïndexeerd worden. Zelfs als het contract dit niet voorziet. Het contract mag ook voorzien dat er geen indexatie is.

De huurprijs kan tijdens eenzelfde huurovereenkomst, zelfs indien ze werd verlengd, niet worden gewijzigd. Deze basisregel blijft geldig voor alle geschreven contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Voor alle andere overeenkomsten kan de huurprijs wel herzien worden onder bepaalde voorwaarden.

Bovenop de betaling van de huurprijs kan de huurovereenkomst bepalen dat je  bepaalde uitgaven moet bekostigen of ze aan de verhuurder moet terugbetalen. Zoals bijvoorbeeld: de lasten van verbruik, onderhoud, ... Er zijn echter twee uitzonderingen: de onroerende voorheffing en de kosten van het immobiliënagentschap als die ingeschakeld is door de verhuurder.

Als je door een regeling van de huurprijs of van de lasten sommen hebt betaald die je niet verschuldigd was of waarvan na onderzoek bleek dat zij hoger waren dan de werkelijke uitgaven, kan je vragen aan de verhuurder dat hij jou de teveel betaalde sommen van de huurprijs terugbetaalt. Je moet daarvoor wel een aangetekende brief schrijven. Toch gelden ook hier bepaalde voorwaarden.

Betaal je de huur niet of te laat, dan kan de verhuurder het huurcontract niet zomaar automatisch laten ontbinden, zelfs al staat dit zo in het huurcontract beschreven. Wanneer je bijvoorbeeld niet, of niet op tijd, betaalt, kan de verhuurder wel een procedure opstarten bij het vredegerecht.

Huurwoning onder- of doorverhuren

Als de woning die je huurt, niet je hoofdverblijfplaats is kan je de huurovereenkomst niet overdragen aan een andere persoon die de woning zou gebruiken als zijn hoofdverblijfplaats. Ook als de woning die je huurt wel je hoofdverblijfplaats is, kan je de huurovereenkomst niet overdragen aan iemand anders, behalve als de verhuurder deze overdracht vooraf en schriftelijk toelaat.

Je kan een woning die dient als je hoofdverblijfplaats ook niet (volledig) onderverhuren. Je mag slechts een deel van de woning onderverhuren en alleen als je het andere gedeelte als je eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeelte dat je onderverhuurt, mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder. Als het gehuurde gedeelte van de onderhuurder dient als zijn hoofdverblijfplaats, gelden er bepaalde regels.

Wanneer het gehuurde goed verkocht wordt of het voorwerp uitmaakt van een schenking ben je als huurder niet altijd beschermd. Het ligt eraan of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed.

Een geschil tussen de huurder en verhuurder

Een geschil tussen jou en de verhuurder dat niet meer in onderling akkoord valt op te lossen, kan je op verschillende manieren regelen voor de vrederechter. Het vredegerecht van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is, is bevoegd voor alle betwistingen betreffende de huur van een woning. De eerste mogelijkheid is het opstarten van een gratis verzoeningsprocedure. Het opstarten van een gerechtelijke procedure is pas aan te raden als de verzoening geen akkoord oplevert en kan via vrijwillige verschijning van de partijen, via het indienen van een verzoekschrift of via dagvaarding. De rechter kan in bepaalde gevallen oordelen tot uithuiszetting.