Welke impact heeft vastgoed in het buitenland op je belastingen?

Welke fiscale impact heeft buitenlands onroerend goed op je belastingen?

Stel dat je een woning in het buitenland wil aankopen. Het huis zit in een vennootschap. Op dit moment woon je nog in België maar in de toekomst wil je naar het buitenland verhuizen. Op termijn wil je het huis uit de vennootschap halen en de vennootschap vereffenen. Wat brengt dit met fiscaal met zich mee?

Dit is een algemeen advies en niet noodzakelijk toepasbaar op jouw situatie. Als je in een gelijkaardige situatie zit en je wilt zekerheid over je rechten en financiën, win dan zeker onze expertise in. Jureca levert steeds advies aan een vaste prijs.

Fiscale invloed van een woning in het buitenland

De fiscale invloed kan op twee momenten aanzien worden:

• Fiscale impact in België als het vastgoed in een vennootschap zit
• Fiscale impact in België als het vastgoed niet langer in een vennootschap zit

Zolang het vastgoed in een vennootschap zit zijn er geen gevolgen in de Belgische personenbelasting, tenzij er dividenden uitgekeerd worden. 

Wanneer het vastgoed niet langer in een vennootschap zit is het echter een andere situatie. Als Belgisch rijks inwoner ben je verplicht je wereldwijd inkomen aan te geven in je Belgische aangifte personenbelasting. Indien je onroerend goed bezit in het buitenland, dan dient men op basis van het dubbelbelastingverdrag dat werd afgesloten met België (indien van toepassing) te bekijken in welk land dat onroerend goed belastbaar is.

In België heerst er echter nog een aangifteverplichting. Je dient de brutohuurwaarde van dit onroerend goed aan te geven in je aangifte personenbelasting, wel mag je (in de meeste gevallen) de buitenlandse belastingen hiervan in mindering brengen. Deze huurwaarde zal worden aangegeven in je aangifte personenbelasting en vervolgens worden vrijgesteld onder progressievoorbehoud. Dit houdt in dat 60% van de huurwaarde van dit onroerend goed wel mee in rekening zal worden genomen voor de bepaling van het progressief belastingtarief dat van toepassing is op de wel in België belastbare inkomsten. Zo kan het voorvallen dat je hierdoor in een hogere belastingschijf terecht zal komen.

Er is de laatste jaren heel wat onduidelijkheid geweest over hoe men de huurwaarde dient te bepalen van buitenlandse onroerende goederen die niet verhuurd worden.

Het begrip huurwaarde kan als volgt worden omschreven:

"De huurwaarde vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men, in geval van verhuring, gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen verkrijgen, in de vorm zowel van een eigenlijke huurprijs als van door de huurder voor rekening en in de plaats van de verhuurder gedragen lasten of van door de huurder ten voordele en voor rekening van de verhuurder geleverde prestaties en goederen." 

In haar recente circulaire van 29 juni 2016 biedt de administratie een antwoord op de jarenlange rechtsonzekerheid.

In de nieuwe circulaire aanvaardt de Belgische belastingadministratie dat de huurwaarde van een in het buitenland gelegen onroerend goed kan worden bepaald aan de hand van een door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde.

Deze waarde kan zijn:

• een voor dat goed geschatte brutohuur die daar in aanmerking wordt genomen voor de vestiging van een belasting
• een forfaitair geraamde brutohuur die daar in aanmerking wordt genomen voor de vestiging van een belasting. (vb. een brutohuurwaarde die op basis van referentiepercelen werd vastgesteld, …)
• het belastbaar inkomen voor dat onroerend goed dat in het desbetreffend land in aanmerking wordt genomen voor de berekening van een inkomstenbelasting.

Deze waarde kan worden toegepast door de belastingplichtige bij het bepalen van zijn buitenlandse onroerende inkomsten, maar dit is slechts een mogelijkheid en geen verplichting. De bepalingen van deze circulaire zijn onmiddellijk van toepassing in alle stadia van de procedure (dus ook voor eventueel reeds hangende geschillen hieromtrent).