Enkele juridische problemen bij beëindiging huur als verhuurder

Eenzijdige opzegging en termijn

Heeft u vragen met betrekking tot de verhuur (woningshuur) van een onroerend goed?

Stel dat de huurders éénzijdig opzeggen. Meestal is er een opzegperiode is van 3 maanden bedongen.

Wanneer een woning niet verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats zijn niet de regels van de woninghuurwet van toepassing maar de regels van een zogenaamde "huur van gemeen recht".

De huurovereenkomst van "gemeen recht" van onbepaalde duur kan worden opgezegd met een opzegtermijn van één maand. De huurovereenkomst van "gemeen recht" van bepaalde duur moet worden nageleefd. De huur blijft dus duren tot de afgesproken duur is verstreken.

Normaliter kan een overeenkomst van bepaalde tijd niet vroegtijdig beëindigd worden.

De wet voorziet niet in opzegmogelijkheden voor dit soort van contracten. Uw huurder zal dan beschikken over de volgende mogelijkheden om deze overeenkomst te beëindigen:

1. Het onderling akkoord;

2. Gebruik maken van de opzegmogelijkheid in het contract is voorzien.

Fiscale registratieplicht

Artikel 19, 3° van het registratiewetboek verplicht de registratie van akten houdende "verhuring, onderverhuring, of overdracht van huur van in België gelegen goederen". Doch dit betreft enkel een fiscale verplichting.

Een niet-registreerde huurovereenkomst van gemeen recht heeft tussen partijen dezelfde gelding als een geregistreerde huurovereenkomst van gemeen recht.

Wanneer de verhuurder laattijdig of niet tot de registratie overgaat is hij gehouden tot het betalen van een boete.

Er zijn geen burgerlijke sancties, zoals dat bij woninghuur wel het geval is.

Bij gebrek aan registratie heeft de huurder in het gemeen huurrecht dus niet het recht om zonder opzeg of zonde dit is enkel zo in de woninghuur.

Het zal echter belangrijk zijn na te gaan wat de concrete bepalingen zijn in de huurovereenkomst. Teneinde u hiervan een sluitend advies te geven is inzage in het document, alsook in de opzegbrief aan te raden.

Huuropzeg bij een verblijf als verhuurder in het buitenland

Op het einde van de huurovereenkomst (einde van de opzeggingstermijn) moet de huurder de huurwoning teruggeven aan de verhuurder.

Dit houdt in dat de huurwoning volledig ontruimd is, gepoetst is en dat de sleutels worden teruggegeven. De huurder moet de woning in dezelfde staat teruggeven als bij aanvang, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd. De sleuteloverdracht vindt normaal gezien op hetzelfde moment plaats als de opmaak van de uittredende plaatsbeschrijving.

Belang van een plaatsbeschrijving

Bij het vertrek van de huurder, stellen de huurder en de verhuurder best een uittredende plaatsbeschrijving op. De uittredende plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk zijn, wat in normale omstandigheden inhoudt dat de huurder en verhuurder (of een vertegenwoordiger) samen de plaatsbeschrijving opstellen. De plaatsbeschrijving bij vertrek gebeurt meestal voor het pand wordt teruggegeven en voor de sleutels worden overhandigd.

De beperkende maatregelen leiden ertoe dat het opstellen van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving moeilijker zal verlopen. Het verdient in ieder geval de aanbeveling om in de plaatsbeschrijving te vermelden dat de plaatsbeschrijving werd opgesteld tijdens de gelding van de beperkende coronamaatregelen.

Er zijn twee mogelijke opties wat betreft de opmaak van de plaatsbeschrijving.

• De huurder en de verhuurder kunnen er voor opteren om samen een deskundige aan te stellen die in hun naam de uittredende plaatsbeschrijving zal opstellen. De kosten van de deskundige worden gedeeld tussen beide partijen. Zij geven een mandaat aan de deskundige, zodat deze alleen ter plaatse kan gaan en de aanwezigheid van de huurder en verhuurder kan vermeden worden. De deskundige zal een ontwerp van plaatsbeschrijving opmaken, gedocumenteerd met foto's en dit ontwerp aan de huurder en verhuurder bezorgen. Zij kunnen dan het akkoord geven, eventueel na aanpassing naar aanleiding van opmerkingen. Via de schriftelijke procedure wordt de tegensprekelijkheid gegarandeerd. Dit kan ik u geval een oplossing zijn gezien u niet ter plaatse aanwezig moet zijn. U zal wel de medewerking van de huurder moeten verkrijgen. Uw huurder kan na de plaatsbeschrijving de sleutels aangetekend opsturen aan de deskundige of hem in zijn brievenbus achterlaten samen met de ondertekende plaatsbeschrijving.
• Daarnaast kunnen de huurder en verhuurder er voor opteren om samen de plaatsbeschrijving op te stellen. Dit kan eventueel een oplossing zijn indien u nog over een vertrouwenspersoon (kinderen, familie, ...) beschikt in België die deze taak ter harte kan nemen. Deze persoon kan dan tevens de sleutels in ontvangst nemen na de rondgang.

Indien u verkiest te werken met een deskundige wat betreft de plaatsbeschrijving kan u er ook steeds voor opteren de sleutels aangetekend te laten opsturen naar een adres in België, dit echter pas na de ondertekening van de plaatsbeschrijving.

Indien uw huurder niet akkoord gaat met bovenstaande kan een advocaat u steeds bijstaan met het opstellen van een schrijven waarin u de huurder wijst op zijn verplichtingen (opzegtermijn, sleutel afgifte, plaatsbeschrijving). 

Wat u dan best doet qua verdere begeleiding is het laten opstellen van een correcte juridische brief, na korte analyse van uw documentatie door een gespecialiseerde advocaat. We raden u aan allereerst een aangetekende ingebrekestelling te versturen aan de huurder waar u hem wijst op zijn plichten en aanmaant te antwoorden binnen de 10 dagen.

Oplossing door Jureca

Zit je na het lezen van dit artikel toch nog met verdere vragen en heb je dus verder nood aan gespecialiseerd juridisch advies? Bestel hier snel en eenvoudig het Juridisch Advies aan een vaste tarief.

Of toch eerder nood aan een persoonlijke afspraak bij een gespecialiseerde advocaat bij jou in de buurt? Vul dan hier ons formulier in en wij gaan gratis voor jou op zoek naar de juiste lokale specialist voor het inplannen van een afspraak aan zijn/haar uurtarief.

Meer artikels over het onderwerp van Huur kan je ook via deze weg eenvoudig en helemaal online terugvinden.