Wat kan je doen indien je huurder de opzeggingsvergoeding van de huurovereenkomst niet wil betalen?

Opzeg van de huurovereenkomst van een handelspand.

Wat kan je doen wanneer je huurder de huurovereenkomst wil opzeggen zonder de volledige verbrekingsvergoeding te betalen? Is het mogelijk voor je huurder de rest van de huursovereenkomst niet uit te betalen? In dit artikel geven we je een idee hoe dit alles in zijn werk gaat en wat je kan doen. Indien je na het lezen van dit artikel nog steeds met vragen zou zitten biedt Jureca steeds advies tegen een vaste prijs.

Stel dat er discussie is met je huurder over de opzeg en de verschuldigde opzegvergoeding. Je huurder wil het pand verlaten en een zekere verbrekingsvergoeding betalen die niet overeen komt met wat in de huurovereenkomst beschreven staat. Wat zegt de wet hieromtrent?

Dit is een uniek advies en niet noodzakelijk toepasbaar op jouw situatie. Als je in een gelijkaardige situatie zit en je wilt zekerheid over je rechten, win dan zeker onze expertise in. Jureca levert steeds advies aan een vaste prijs.

Hoe werkt huurhernieuwing en heeft dit invloed op de opzeg van de huurovereenkomst?

Als één van de principes van het handelshuurrecht geldt dat de huurder het recht heeft om – bij voorrang boven alle anderen -  een huurhernieuwing te vragen voor een duur van negen jaar. Het recht van de huurder om een huurhernieuwing te vragen is beperkt tot 3 hernieuwingen (art. 13 Handelshuurwet). 
Om een hernieuwing te krijgen moet een huurder een aanvraag indienen ten vroegste achttien maanden en ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. 

Volgens het Hof van Cassatie is dit artikel van dwingend recht in het leven geroepen om de verhuurder te beschermen. Enkel de verhuurder kan dus de nietigheid van een nietige handelshuurhernieuwing inroepen. 

Als verhuurder moet je je dan weer niet houden aan een nietig huurhernieuwingsakkoord. 

Wat is het verschil tussen huurhernieuwing en stilzwijgende huurverlenging?

Louter voor de volledigheid geven we mee dat een huurhernieuwing niet mag worden verward met een stilzwijgende huurverlenging. Ook bij een stilzwijgende huurverlenging komt er een nieuwe handelshuurovereenkomst tot stand waarop de Handelshuurwet van toepassing is. 
Echter neemt de rechtspraak aan dat je in dat geval enkel kan opzeggen met een termijn van 18 maanden en de huurder met een termijn van 1 maand (Cass. 28 april 2011).

We herhalen hier echter nogmaals dat de huurder niet de nietigheid van de verlenging kan inroepen als deze niet aan de vormvoorwaarden zou voldoen. 

Wat is verplicht bij wet indien de huurder opzeg geeft?

Anderzijds gaan we ervan uit dat het niet je wens is om de nietigheid van de overeenkomst in te roepen, wel integendeel. Je hebt er net alle belang bij dat de huurder de overeenkomst naleeft. 
Bijgevolg dient er te worden aangenomen dat de huurhernieuwing niet meer wordt betwist en dat de handelshuurwet onverkort speelt.

Dat betekent dat de huurder de handelshuur steeds om de 3 jaar kan opzeggen op voorwaarde dat hij 6 maanden op voorhand opzegt met een aangetekende brief of deurwaardersexploot.

Vermist de handelshuur werd vernieuwd – althans daar gaan we van uit – op 30 september 2012, had de huurder enkel de mogelijkheid om op te zeggen tegen 30 september 2015 en 30 september 2018.

Op een andere datum is het voor de huurder volstrekt onmogelijk op te zeggen. Wilt hij dat toch, dan moet hij de huurgelden betalen tot het einde van de huurovereenkomst. 

Wat betekent dit nu concreet?

Op basis van wat dit voorbeeld, zou er eventueel nog kunnen worden getwijfeld of de huurhernieuwing correct verliep. Is dat het geval, dan moet de huurder betalen tot 2021. 

Ook als de huurhernieuwing niet aan de vereiste vormvoorwaarden voldeed – en ze dus in se nietig is – kan enkel jij en niet de huurder die nietigheid inroepen. Dan moet de huurder dus ook betalen tot 2021.

Enkel wanneer er absoluut geen sprake is van een (zelfs nietige verlenging) maar enkel van een stilzwijgende verlenging, heeft de huurder maar een opzegtermijn van 1 maand.