Basisprincipes huurovereenkomst

Wat is een huurovereenkomst? 

Je hebt eindelijk je droomwoning gevonden? Dan moet je met de verhuurder, die meestal ook de eigenaar is, een verhuurovereenkomst opstellen. Een huurovereenkomst bestaat dus van zodra een verhuurder jou een onroerend goed (of een deel ervan ervan) tegen een bepaalde huurprijs ter beschikking stelt.

Wat is het verschil tussen een geschreven en een mondelinge huurovereenkomst?

Als je de overeenkomst met de verhuurder niet schriftelijk vastlegt, dan spreken we van een mondelinge huurovereenkomst. Leggen jullie de overeenkomst schriftelijk vast, dan spreken we over een geschreven huurovereenkomst.

De wet verplicht dat er een geschrift wordt opgesteld waarin de volgende zaken zijn opgenomen 

1.  de identiteit van jou en de verhuurder; 
2. de begindatum van de overeenkomst;
3. de omschrijving van het goed dat je huurt;
4. de huurprijs.

De overeenkomst moet worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn. Ieder exemplaar moet ook het aantal originelen vermelden die opgesteld en ondertekend worden. Elke partij moet over een origineel stuk beschikken. Als er slechts twee partijen zijn in de huurovereenkomst (jij en de verhuurder), wat in de meeste gevallen zo is, moet de huurovereenkomst dus minstens in twee exemplaren opgesteld worden, één voor elk van de partijen. Doen jullie dat niet, dan zal de huurovereenkomst beschouwd worden als een mondelinge overeenkomst. In de praktijk zullen minstens altijd drie exemplaren nodig zijn, omdat één bestemd is voor de verplichte registratie.

Als er enkel een mondelinge overeenkomst is vastgelegd, kunnen zowel jij als de verhuurder eisen dat een geschrift wordt opgemaakt door de tegenpartij aangetekend of bij deurwaardersexploot in gebreke te stellen. Indien binnen de acht dagen nog steeds geen (volledig) schriftelijk contract werd opgesteld, kan de partij die in gebreke blijft via gerechtelijke weg worden verplicht om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen en indien nodig kan zelfs worden verzocht dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke overeenkomst. 

Mondelinge huurcontracten die werden afgesloten vóór 15 juni 2007 blijven geldig, maar beide partijen kunnen dus wel eisen dat er een geschreven overeenkomst wordt opgesteld. 

Moet een huurovereenkomst verplicht worden geregistreerd? 

Wat is de registratie? 

De registratie van een geschreven huurovereenkomst is verplicht! Ook moeten alle bijvoegsels aan de overeenkomst d.w.z. de wijzigingen die aan de overeenkomst aangebracht worden geregistreerd worden. De overeenkomst moet dus in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) voorgelegd worden aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is. 

Hoeveel bedraagt het registratierecht? 

De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een persoon is gratis. 

Wie moet de huurovereenkomst laten registreren, binnen welke termijn en wat zijn de sancties? 

Sinds 2007 moet de verhuurder de overeenkomst laten registreren binnen twee maand na het afsluiten van de huurovereenkomst.

Doet hij dit niet binnen de wettelijke termijn, dan kan hij beboet worden. Bij een  huurovereenkomst van negen jaar kan je als huurder de huurovereenkomst stopzetten zonder opzeggingstermijn en zonder een vergoeding te betalen.

Wat is de waarde van een niet-geregistreerde huurovereenkomst? 

Uitgezonderd de extra opzeggingsmogelijkheid voor negenjarige huurcontracten, heeft een niet-geregistreerde huurovereenkomst tussen jou en de verhuurder precies dezelfde waarde en dezelfde gevolgen als een geregistreerde overeenkomst.

Ten opzichte van andere, derde partijen, is de registratie wél belangrijk, omdat de registratie aan de overeenkomst een vaste datum geeft, die het contract aantoonbaar maakt ten opzichte van derden zoals bijvoorbeeld de eventuele koper van de verhuurde woning.

Dit betekent concreet dat niemand het bestaan van de overeenkomst kan ontkennen en dat het contract dus moet worden nageleefd.

Wanneer heeft een huurovereenkomst een vaste datum? 

Een authentieke overeenkomst – of een overeenkomst die je afsluit via de notaris - heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum: 

• vanaf de dag van de registratie;
• vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft;
• vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgelegd bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder.

Let wel: een mondelinge verhuurovereenkomst heeft nooit een vaste datum 

Wat is het verschil tussen een huurovereenkomst van bepaalde duur en onbepaalde duur? 

Voor de huurwet van 1991 bestonden er twee soorten huurovereenkomsten:

• de huurovereenkomst van bepaalde duur waarin bepaald werd dat die na een aantal jaren of op een precieze datum eindigde, of waarin verwezen werd naar de plaatselijke gebruiken wat de duur betreft;
• de huurovereenkomst van onbepaalde duur waarbij de huurder en verhuurder de einddatum van het contract niet hadden bepaald.

Sinds de huurwet van 1991 hebben alle huurovereenkomsten een bepaalde duur.

Wat is een verplichtende of aanvullende regel?

Een verplichtende regel is een regel waarvan je niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien jij en de verhuurder akkoord gaan. Het gaat hier om zaken zoals de duur van de huur, de opzegging door de huurder enz..

Een aanvullende regel is een regel waarvan je mag afgeweken in het contract. Een voorbeeld zijn de opzegmogelijkheden.

Let wel: dit geldt enkel voor:

• mondelinge huurovereenkomsten
• of schriftelijke huurovereenkomsten zonder afwijkende bepaling

Wie is huurder bij een huurovereenkomst voor een woning van gehuwden of wettelijk samenwonenden?

Ben je gehuwd en sluit je als koppel een huurovereenkomst af, dan heeft die overeenkomst zowel betrekking op jezelf als je partner. Concreet betekent dit dat zowel jij als je partner alle officiële documenten moeten opmaken en een exemplaar moeten ontvangen. Dit als de verhuurder formeel op de hoogte is gebracht van het huwelijk 

Wanneer begint de opzeggingstermijn te lopen?

Wil je graag de huur van je woning opzeggen? Dat kan! De opzeggingstermijn begint dan te lopen de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin je de opzeg geeft.

Alle praktische informatie omtrent de registratie is terug te vinden in een brochure van de Federale Overheidsdienst Financiën 

Laat je zeker bijstaan door een professional wanneer je gaat huren. Een advocaat kan jou adviseren zodat je geschillen met de verhuurder kunt vermijden. Leg hier een gespecialiseerde advocaat zonder verplichtingen jouw vragen of problemen voor.