Huurovereenkomst met standaard duur (9 jaar)

Huurovereenkomst met een standaard duur

Een huurovereenkomst met een standaard duur gaat automatisch in werking bij:

1. Een huurovereenkomst waarin de duur niet is vastgelegd
2. Een huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van drie tot negen jaar
3. De mondelinge huurovereenkomst

Een overeenkomst voor zes jaar bijvoorbeeld is geldig maar zal als een overeenkomst van negen jaar worden beschouwd.

De huurovereenkomst duurt geen negen jaar wanneer:

1. Een overeenkomst gesloten wordt voor een duur van drie jaar of minder. Een overeenkomst gesloten voor twee jaar is dus geldig.
2. Een overeenkomst gesloten wordt voor een duur van meer dan negen jaar of een levenslang contract. Een overeenkomst van 14 jaar bijvoorbeeld is dus geldig.

Gedurende deze periode van negen jaar kunnen jij en de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen binnen bepaalde voorwaarden en termijnen.

Wanneer begint de periode van negen jaar?

De periode begint te lopen op de datum die voorzien is in de geschreven overeenkomst. Bij een mondelinge overeenkomst is dit de datum waarop je de woning kunt betrekken.

Wat gebeurt er na afloop van deze periode van negen jaar?

Jijzelf en de verhuurder kunnen elk het huurcontract beëindigen en dit zonder reden en zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde dat je minstens zes maand vóór de vervaldag opzegt.

Wat gebeurt er na afloop van deze periode van negen jaar, indien geen van beide partijen een einde stelt aan deze overeenkomst?

De overeenkomst wordt dan telkens verlengd voor een periode van drie jaar tegen dezelfde voorwaarden. Jij en de huurder kunnen dan kosteloos om de drie jaar, de verlengde overeenkomst stopzetten.

Stel dat je op 15 juli 2006 een huurovereenkomst afsluit die begint op 1 september 2006, dan loopt de huurovereenkomst tot 31 augustus 2015. Als jullie de overeenkomst niet opzeggen tegen 28 februari 2015, dan wordt de overeenkomst verlengd tot 31 augustus 2018. Op die datum kunnen jullie beiden de huurovereenkomst opzeggen, op voorwaarde dat de opzegging zes maand voor die datum gebeurt, dus ten laatste op 28 februari 2018. Anders wordt de overeenkomst opnieuw verlengd tot 31 augustus 2021, enzovoort.

Hoe kan de verhuurder de huurovereenkomst tijdens de periode van negen jaar beëindigen?

Gedurende deze periode van negen jaar kan de verhuurder de overeenkomst beëindigen onder volgende voorwaarden:

Als hij zelf het pand gaat bewonen op voorwaarde dat hij een opzeg van zes maanden geeft. Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die in de gehuurde woning zijn intrek zal nemen.

Deze persoon kan zijn:

• de verhuurder zelf;
• zijn/haar echtgeno(o)t(e);
• zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e);
• bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en die van zijn/haar echtgeno(o)t(e);
• broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en die van de echtgeno(o)t(e).

Een opzeg door de verhuurder voor het betrekken door familieleden in de derde graad is niet meer mogelijk tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst.

Je kunt daarvoor aan de verhuurder een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder moet dan binnen twee maand dit bewijs tonen, anders kan je de nietigverklaring van de opzegging vorderen. 

De wet voorziet dat het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of een familielid moet plaatsvinden in het jaar na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder, en dat de woning werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven gedurende minstens twee jaar. Worden deze voorwaarden niet vervuld, dan heb je recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een buitengewone omstandigheid kan inroepen.

Is de opzegging niet gemotiveerd, dan is ze nietig. De verhuurder moet dan een nieuwe opzegging betekenen die wel conform de wet is. De termijn gaat in wanneer je de nieuwe opzegging ontvangt.

Het uitvoeren van werken

De verhuurder kan ook de overeenkomst beëindigen wanneer hij wederopbouwings-, verbouwings- of renovatiewerken van de woning wil laten uitvoeren. Hij kan dit alleen maar doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde dat hij jou een opzeg van zes maand geeft. De opzegging moet de reden toelichten en beantwoorden aan vier eisen:

a) Ze moet vergezeld worden van een afschrift:

• hetzij van de bouwvergunning (als de werken een vergunning vereisen);
• hetzij van een gedetailleerd bestek;
• hetzij van een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten als de verhuurder van plan is de werken zelf uit te voeren;
• hetzij van een aannemingsovereenkomst.
• b) De verhuurder moet aantonen dat wanneer hij de opzegging geeft de werken aan de woning de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw respecteren.

c) Ook moet de verhuurder bewijzen dat de werken het bewoonde gedeelte betreffen dat door jou betrokken wordt; alle andere werken die de woning van de niet onbewoonbaar maken zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin, een andere verdieping komen niet in aanmerking en kunnen dus het verbreken van het contract niet rechtvaardigen.

d) Ten slotte moet de verhuurder bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen. Deze voorwaarde wordt nochtans versoepeld als het gebouw, waarin het goed gelegen is, verschillende door de werken getroffen woningen bevat, die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, en waarvoor dezelfde werken verricht worden. De globale kosten van die werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.

Let wel dat de huurovereenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract te beëindigen om werken uit te voeren. Dat hij dit bijvoorbeeld slechts mag doen bij het einde van de tweede driejarige periode. Deze clausule is perfect geldig.

Bovendien kan de verhuurder hier, om zijn werken goed te laten verlopen, te allen tijde de huurovereenkomst van elke betrokken woning beëindigen met een opzeggingstermijn van zes maanden. De huurovereenkomst mag echter niet tijdens het eerste jaar worden opgezegd.

De wet voorziet ook dat de werken moeten beginnen binnen de zes maand en beëindigd moeten zijn binnen de 24 maand na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder. Je mag aan de verhuurder vragen om jou de stukken te bezorgen (facturen, foto’s, ...) die kunnen bewijzen dat de voorziene werken uitgevoerd werden binnen de voorwaarden en termijnen in de wet bepaald. Als de verhuurder zonder een ‘uitzonderlijke omstandigheid’ te verantwoorden de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en voorwaarden, dan heb je recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huur.

Beantwoordt de opzegging niet aan de wettelijke voorwaarden, dan is ze nietig. De verhuurder moet dan een nieuwe opzegging betekenen conform de wet en binnen de termijnen die hij voorziet.

Lees hier meer over de huurovereenkomst met renovatie

Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding

Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde dat hij een opzegging van zes maand geeft en jou een vergoeding betaalt.

De vergoeding bedraagt:

• negen maand huur, wanneer de opzegging gegeven werd op het einde van de eerste driejarige periode;
• zes maand huur, wanneer de opzegging gegeven werd op het einde van de tweede driejarige periode.

De vergoeding moet niet betaald worden op het ogenblik van de opzegging om geldig te zijn.

Opgelet!

Jullie mogen wel een clausule opnemen in de huurovereenkomst dat het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract zonder motief te beëindigen en bijvoorbeeld kan voorzien dat hij de opzegging niet mag geven voor het verstrijken van de tweede driejarige periode.

Klik hier als je de huurovereenkomst wilt opzeggen als huurder.