Op welke huurovereenkomsten is de huurwet van toepassing?

De huurwet van 20 februari 1991 is van toepassing op huurovereenkomsten die beantwoorden aan twee voorwaarden:

Eerste voorwaarde: je huurt (een deel van) het verhuurde goed als hoofdverblijfplaats

Het verhuurde goed of een gedeelte ervan moet een woning zijn die dient als jouw hoofdverblijfplaats. Deze voorwaarde is pas vervuld wanneer je effectief in de gehuurde woning woont.

Het gaat dus om een feitelijke toestand, los van het naleven van administratieve formaliteiten. Zodus is het niet nodig dat je als huurder woont op het adres van het verhuurde onroerend goed, noch dat je op dit adres bent ingeschreven in het bevolkings- of vreemdelingenregister opdat men het als een hoofdverblijfplaats beschouwt. Zo volstaat het ook niet dat je woont op het adres van het onroerend goed of dat je op dit adres ingeschreven bent in het bevolkings- of vreemdelingenregister opdat men er sowieso zou kunnen uit besluiten dat hij dit onroerend goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt

Anderzijds zijn het wel belangrijke gegevens om vast te stellen dat de gehuurde woning jouw hoofdverblijfplaats is. Maar ook bijvoorbeeld brieven, getuigenissen of facturen zijn nuttig als bewijsstuk.

Tweede voorwaarde: Je hebt als huurder de toestemming van de verhuurder om het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats te gebruiken.

Deze toestemming kan stilzwijgend (bij een mondelinge overeenkomst of een geschreven overeenkomst die niets bepaalt) of uitdrukkelijk (via de huurovereenkomst) zijn.

Hoe bewijs je de toestemming van de verhuurder?

Indien je onmiddellijk na de inwerkingtreding van de huurovereenkomst jouw hoofdverblijfplaats vestigt in het verhuurde onroerende goed, is het niet noodzakelijk te bewijzen dat de verhuurder zijn formele toestemming gegeven heeft.

De verhuurder kan zich vanaf het sluiten van de overeenkomst verzetten tegen de bestemming van het verhuurde goed tot de verblijfplaats van de huurder. In dat geval zal het moeilijk, zelfs onmogelijk zijn voor jou om te bewijzen dat de verhuurder zijn toestemming had gegeven. 

Opgelet, indien het om een geschreven huurovereenkomst gaat, volstaat het voor de verhuurder niet, om aan de wet te ontsnappen, een clausule in de huurovereenkomst toe te voegen zoals bijvoorbeeld: ‘het goed wordt verhuurd als tweede verblijfplaats’, of ‘het gehuurde goed is niet bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder’. Dergelijke clausules zijn slechts geldig als zij in het contract vergezeld zijn van twee vermeldingen waaruit de werkelijke wil van beide partijen blijkt dat zij de toestemming van de woning als hoofdverblijfplaats van de huurder uitschakelen.

Wat gebeurt er als je een woning huurt zonder er je hoofdverblijfplaats te vestigen en later beslist, in de loop van de overeenkomst, het toch te doen?

De huurwet is vanaf dat ogenblik van toepassing, maar alleen als de verhuurder zijn schriftelijke toestemming geeft om er je hoofdverblijfplaats te vestigen. In dat geval begint een nieuwe huurovereenkomst die start op de datum waarop de verhuurder zijn toestemming heeft verleend. 

Stel: je huurt sinds 1 januari 2006 een leuk appartementje aan de kust voor drie jaar als buitenverblijf. Vanaf 1 september 2007 beslis je er permanent te gaan wonen. De verhuurder geeft zijn schriftelijke toestemming. Op dat moment begint een nieuwe huurovereenkomst van negen jaar (behalve als jullie een andere duur overeenkomen) te lopen die onder de bepalingen van de huurwet valt. 

Wat gebeurt er met onderhuur?

Stel: je huurt een appartement en je wilt het graag onderverhuren aan een vriend. Ook dan geldt weer de gewone huurwet op voorwaarde dat: 

• het appartement dat je onderverhuurt je hoofdverblijfplaats is;
• de hoofdverhuurder die jou het appartement verhuurt akkoord gaat.

Laat je zeker bijstaan door een professional wanneer je gaat huren.  Een advocaat kan jou adviseren zodat je geschillen met de verhuurder kunt vermijden. Leg hier een gespecialiseerde advocaat zonder verplichtingen jouw vragen of problemen voor.