Wat moet er in een huurovereenkomst staan?

Wie kan een huurovereenkomst sluiten?

Elke meerderjarige persoon (ouder dan 18 jaar) en elke ontvoogde minderjarige persoon kunnen een huurovereenkomst sluiten. 

Wat zijn mijn verplichtingen als huurder?

Je hebt eindelijk je droomhuis gevonden? Hou er dan rekening mee dat wanneer je een huurcontract ondertekent dit niet zonder gevolgen blijft voor zowel jou als de verhuurder. Als huurder heb je niet enkel rechten, maar ook plichten. Wij zetten de belangrijkste even op een rijtje. 

Algemeen geldt dat je als huurder de woning moet gebruiken 'als een goede huisvader' en op tijd de maandelijkse huur moet betalen. Wat betekent dat in mensentaal? 

• Je moet de woning verwarmen, schoonmaken, verluchten en je moet de nodige herstellingen laten doen.
• Je moet de woning ook ‘volgens haar bestemming’ gebruiken. Zo kan je een woonhuis niet zomaar gebruiken als winkel. Je mag in de woning wel bepaalde (kleine) veranderingen aanbrengen zolang je de globale inrichting of structuur van de woning niet verandert.
• Je moet de woning op het einde teruggeven in goede staat. Dit betekent dat je op het einde van het huurcontract de woning moet teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht of door normale slijtage is tenietgegaan of beschadigd. Dit alles geldt enkel wanneer er een gedetailleerde plaatsbeschrijving is opgemaakt bij het begin van de huur. Algemene clausules in de huurovereenkomst zoals 'de huurder heeft de woning in goede staat ontvangen' zijn geen plaatsbeschrijving!
• Je moet in de woning voldoende meubelen (en huisraad) plaatsen. Zo heeft de verhuurder iets om beslag op te leggen wanneer je de huurprijs niet betaalt.
•  Als huurder ben je aansprakelijk voor brand, tenzij je bewijst dat de brand buiten jouw schuld is ontstaan. Een goede brandverzekering als huurder is dus geen overbodige luxe!

Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder?

Ook de verhuurder heeft plichten. Wij zetten de belangrijkste even op een rijtje.

• Ten eerste moet hij of zij de woning in goede staat afleveren aan jou. Dit wil zeggen dat hij ervoor moet zorgen dat de nodige herstellingen en onderhoudswerken zijn gebeurd wanneer jij er gaat wonen. De verhuurder kan wel aan deze verplichting ontsnappen door in het contract op te nemen dat je de woning ontvangt in de staat waarin het zich bevindt.
• Ook staat hij in voor onderhoud en herstelwerken en moet hij de 'verborgen gebreken' van de woning verhelpen. De verhuurder kan uiteraard maar herstellingen doen als hij weet dat er iets beschadigd is. Daarom moet je steeds aan de verhuurder melden dat er bepaalde herstellingen nodig zijn. Doe je dat niet, dan riskeer je dat je een schadevergoeding moet betalen aan de verhuurder. De verhuurder moet er ook voor zorgen dat er geen 'verborgen gebreken' zijn die jou beletten de woning te gebruiken. Stel dat de zekering afspringt wanneer je de televisie aanzet, dan is dit een verborgen gebrek. Toen je de woning ging bekijken om ze te huren, is dit gebrek immers voor jou verborgen gebleven.
• Daarnaast mag de verhuurder de vorm of de gedaante van de woning niet zomaar veranderen. Grote werken die het uitzicht van de woning veranderen zijn dus verboden tijdens de huurtijd.
•  Bij het opstellen van het huurcontract moet de verhuurder een plaatsbeschrijving opmaken. Hierin nemen jullie alle reeds bestaande beschadigingen op. Op het einde van de huur kunnen jullie dan de begintoestand van de woning (vastgelegd in de plaatsbeschrijving) vergelijken met de eindtoestand van de woning. Let wel: als huurder kan je niet beletten dat er een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt!
• De verhuurder moet er ook op toezien dat het contract twee bijlagen bevat. Daarin zijn opgenomen: de minimumvoorwaarden waaraan elke als hoofdverblijfplaats verhuurde woning moet voldoen om in overeenstemming te zijn met de 'elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid' en de uitleg over een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht (deze bijlage verschilt volgens het gewest waarin je woont).
• Bovendien moet de verhuurder binnen de twee maand volgend op de ondertekening het contract voorleggen aan het registratiekantoor van de plaats waar de woning gelegen is.
• Wanneer de eigenaar een waarborg vraagt bepaalt de wet het bedrag van die waarborg en de voorwaarden voor terugbetaling bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurwaarborg beschermt de verhuurder wanneer jij je verplichtingen geheel of gedeeltelijk niet nakomt (door schade aan de woning bijvoorbeeld). De meeste overeenkomsten bepalen dan ook dat de huurder een waarborg geeft. Het systeem van de huurwaarborg is enkel verplicht wanneer ze in de overeenkomst vermeld is.
• De verhuurder moet te allen tijde jouw privacy garanderen. Dit houdt in dat hij de huurwoning alleen mag betreden als hij daar een ‘goede reden’ voor heeft.
• Ten slotte, moet de verhuurder je beschermen tegen 'de rechtsstoornissen van een derde'. Dit betekent dat hij ervoor moet zorgen dat je rechten als huurder niet door anderen worden geschonden.

Welke zijn de essentiële vermeldingen in de huurovereenkomst?

Er is sprake van een huurovereenkomst zodra jij en de verhuurder een akkoord bereikt hebben over:

• het onroerend goed of het gedeelte ervan dat verhuurd wordt;
• de huurprijs.

Als er een geschreven huurovereenkomst is wordt de instemming bewezen door de handtekening van jou en de verhuurder. 

Wat zijn de verplichte bijlagen?

Ieder huurcontract dat na 18 mei 2007 wordt afgesloten moet twee bijlagen bevatten:

• een bijlage met uitleg over een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht
• een kopie van het Koninklijk Besluit minimale voorwaarden op vlak van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, waaraan de woning die verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats moet voldoen.