Huurschade en huurwaarborg

Huurschade opgelopen en weet je niet wat je mogelijkheden zijn?

Wat is huurschade?

Men kan spreken van huurschade wanneer de huurder de woning niet als goede huisvader heeft gebruikt en bijvoorbeeld de woning heeft gesloopt.

Is de huurder verplicht de beschadigde woning te herstellen?

De wet bepaalt dat elke huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan (en dit door toedoen van hemzelf, dan wel zijn huisgenoten of onderhuurders). Hij zal deze moeten herstellen of vergoeden.

De verplichting van de huurder om de schade te vergoeden of te herstellen ontstaat op het einde van de huur en niet zodra de eigenaar kennis krijgt van de beschadigingen. Dit betekent uiteraard niet dat de verhuurder, die geconfronteerd wordt met beschadigingen aan zijn goed, met lede ogen moet toekijken. Hij zou een verzoekschrift kunnen neerleggen in ontbinding van de huur. Op dat ogenblik kan hij uiteraard ook een vordering instellen tot vergoeding van de huurschade. Een ontbinding vereist echter een wanprestatie die dermate ernstig is dat ze een beëindiging van de huur rechtvaardigt. Niet elke beschadiging zal dan ook aanleiding geven tot een ontbinding van de huur. In sommige gevallen kan de eigenaar dus alleen maar hopen dat de situatie niet verslechtert.

Is een omstandige plaatsbeschrijving echt nodig?

Indien er geen gedetailleerde, tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur werd opgesteld, wordt de huurder verondersteld het goed ontvangen te hebben in dezelfde staat als waarin het goed zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. De schade wordt m.a.w. geacht reeds aanwezig te zijn geweest bij aanvang van de huur. De wetgever laat daarom toe dat de verhuurder het tegenbewijs levert door middel van getuigen, vermoedens, een deskundigenonderzoek… Het zal in veel gevallen echter niet simpel zijn om dit tegenbewijs te leveren: de eigenaar moet bewijzen dat er huurschade is en dat deze te wijten is aan de huurder (en dus bijv. niet aan ouderdom of overmacht). Het bijbrengen van een herstelfactuur zal dan ook niet volstaan. Deze factuur zal mogelijk de omvang van de schade aantonen, doch zij bewijst niet dat de huurder de schade veroorzaakte.

Indien er wel een gedetailleerde, tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur voorhanden is, moet de huurder het goed teruggeven in de staat waarin hij het volgens deze plaatsbeschrijving heeft ontvangen. Dit betekent dat wanneer in de plaatsbeschrijving geen melding wordt gemaakt van bepaalde schade deze door de huurder hersteld dan wel vergoed moet worden. Uitzondering hierop is schade wegens ouderdom (slijtage) of overmacht (bijv. ingevolge diefstal): deze schade is namelijk steeds voor rekening van de eigenaar.

Mag de schade hersteld worden door een nieuwe huurder?

Eigenaars laten de huurschade wel eens herstellen door hun nieuwe huurder, dit bijvoorbeeld in ruil voor vrijstelling van betaling van de eerste maand huur. Men vergeet dan echter meestal dat men in dat geval in principe geen vordering meer kan stellen tegen de huurder die de schade veroorzaakte. Het herstel van de schade door de nieuwe huurder geldt immers als betaling waardoor de verbintenis van de oorspronkelijke huurder teniet gaat. Richt de eigenaar zich later alsnog tot de vroegere huurder tot vergoeding van de schade, dan dient deze vordering te worden afgewezen omdat er simpelweg geen schuld meer is.

Welke problemen zijn er?

• De vorige huurder krijgt een vordering gesteld terwijl de schade al is hersteld door de nieuwe huurder.
• Er werd geen plaatsbeschrijving gedaan waardoor de verhuurder de huurder niets kan verwijten.
• De verhuurder vraagt een vergoeding van de huurder terwijl de overeenkomst nog niet ten einde is.