Woninghuur

Wat is woninghuur?

De woninghuurwet is alleen van toepassing op de huur van woningen die dienen als hoofdverblijfplaats van de huurder en dat met toestemming van de verhuurder. De huurder moet dus effectief en voornamelijk in de gehuurde woning wonen. Deze woning kan in principe ook een boot of een caravan zijn.

Waarvoor/wanneer heb je het nodig?

Bij geschillen tussen huurder en verhuurder kan je teruggaan naar de woninghuurwet die betrekking heeft op de woninghuur.

Welke minimale woningkwaliteit moet de eigenaar garanderen bij aanvang van de huur?

Een woning die verhuurd wordt moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De belangrijkste voorbeelden van deze verplichtingen zijn:

• Minimale voorzieningen als keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water moeten aanwezig zijn
• Structurele stabiliteit van het gebouw
• Veiligheid van trappen en de aanwezige installaties (gas en elektriciteit, verwarming)
• Indien er geen verwarming is moeten er aansluitingen zijn die een plaatsing door de huurder mogelijk maken
• Geen vochtproblemen
• Mogelijkheid tot verluchting en natuurlijke verlichting
• Vrije toegankelijkheid

Over de toestand waarin de woning kan worden verhuurd zegt de wet dat de verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan jou moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.

Welke herstellingen moeten door mijzelf en welke door de verhuurder worden betaald?

Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet u de nodige herstellingen uitvoeren, behalve diegene die beschouwd worden als het normale onderhoud waar jij voor instaat. Enkele voorbeelden van herstellingen die jij voor je rekening moet nemen:

• Haarden en schoorstenen
• Glasbreuk
• Tegels
• Muurbepleistering tot 1 meter hoog
• Sloten en hengsels
• Deuren en vensterramen

Daarnaast moet je in het algemeen instaan voor ‘kleine herstellingen tot onderhoud’. Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht.

Betreffende gasgeisers en andere verbrandingstoestellen zijn er reglementaire bepalingen die van kracht zijn. De gebruiker moet een centrale verwarmingsinstallatie op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een vakman. Voor een centrale verwarmingsinstallatie op stookolie is dat jaarlijks. Indien de vakman vaststelt dat de installatie niet meer voldoet dan geeft hij hiervan een attest af. Je kan dan aan de hand van dit attest de verhuurder verwittigen dat eventueel aanpassingswerken noodzakelijk zijn. Uiteraard kunnen jij of de verhuurder in geval van twijfel altijd eerder het advies van een vakman vragen.

Kan ik als huurder dringende herstellingen zelf uitvoeren en moet de verhuurder die dan betalen?

Tijdens de duur van de overeenkomst moet de verhuurder de woning onderhouden. Dit betekent dat hij bepaalde herstellingen moet doen. De verhuurder moet wel enkel de 'nodige herstellingen' doen. Daaronder vallen o.a. herstellingen aan de muren, deuren, trappen, dak(goten), vloeren,…. Er zijn echter ook herstellingen die niet door de verhuurder moeten gebeuren:

• De herstellingen die veroorzaakt zijn door jou, zijn ten laste van jou. Je moet deze herstellingen echter niet doen als ze te wijten zijn aan ouderdom of overmacht
• Verfraaiingen op jouw initiatief
• Beschadigingen die door jou veroorzaakt zijn
• Heropbouw van het goed als het door toeval volledig tenietgaat

Welke stappen kan de huurder ondernemen als de verhuurder de woning niet onderhoudt of herstelt?

• Je kunt de ontbinding van de huurovereenkomst (met schadevergoeding) vragen
• Je kunt stoppen met het betalen van de huur zolang de verhuurder in gebreke blijft
• Je kunt aan de rechter toelating vragen om zelf de nodige werken (op kosten van de verhuurder) te laten uitvoeren
• Je kunt aan de rechter vragen dat de verhuurder de nodige werken uitvoert.
• Je kunt (door de 'gedwongen uitvoering bij equivalent' te vragen) een huurprijsvermindering bekomen.

Let wel: je mag als huurder niet zomaar zelf overgaan tot bovenstaande stappen. Je mag dus niet zomaar zelf de nodige werken uitvoeren en eisen dat de verhuurder de kosten betaalt.

Moet ongedierte in de woning door jou of door de verhuurder worden opgelost?

Over de aanwezigheid van ongedierte in een huurwoning bestaan geen specifieke regels in de wetgeving. Daarom kunnen enkel algemene regels over wederzijdse verplichtingen van de huurder en de verhuurder worden toegepast:

1. De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud leveren en in zodanige staat onderhouden en heeft de verplichting om aan jou het ongestoord genot van de woning te geven.
2. Jij moet de woning gebruiken als een 'goede huisvader' en je moet instaan voor kleine herstellingen tot onderhoud.

Naargelang de oorzaak van het probleem zal één van bovenstaande regels kunnen toegepast worden. Je doet er sowieso goed aan om een specialist in ongediertebestrijding te raadplegen met de vraag wat de precieze oorzaak is van de aanwezigheid van ongedierte.

Wat als de huurwoning niet voldoet aan de regelgeving?

Als tijdens een onderzoek van de woning die je huurt gebreken worden vastgesteld die overeenkomen met 15 of meer strafpunten, kan de burgemeester beslissen om de woning ongeschikt te verklaren. Bij het vaststellen van een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico wordt de woning onbewoonbaar verklaard en moet de bewoning meteen beëindigd worden. Het (verder) verhuren van een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete tot zelfs een gevangenisstraf.

Meer informatie over het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van een woning vindt u hier.

Kan je de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan je aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen óf het herstel. Je mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bijvoorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost).

Los van de kwaliteitsproblemen kan je een huurovereenkomst van 9 jaar steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Je kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden, maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg.

Je kan uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen. Je kan via dit product jouw huur gemakkelijk opzeggen. Lees hier meer over de huuropzeg

Welke problemen zijn er?

• Je woont als huurder niet altijd in de woning.
• De verhuurder gaat zijn verplichtingen ten opzichte van de huurder niet na.
• Niet-tijdige registratie van de huurovereenkomst.