Welke stappen kan je als eigenaar zetten als de huurder je toegang tot de woning weigert?

Wat kan je als eigenaar doen wanneer een huurder je toegang tot de woning ontzegt?

Stel dat je een herenhuis bezit in Brussel met meerdere kamers welke je verhuurt. Je wilt renovatiewerken laten doen aan de elektriciteit van de kamer maar de huurder gaat hier niet mee akkoord. Deze wilt niet gehinderd worden door de werken. Hij dreigt dan met zaken die niet in orde zijn, waaronder hetgeen je wilt renoveren, om je zo te verplichten de werken niet uit te voeren. Je zou volgens hem de woning dan niet meer mogen verhuren. Wat kan je hier aan doen?

Dit is een advies dat is gebasseerd op de Brusselse Huisvestingscode en niet noodzakelijk toepasbaar op jouw situatie. Als je in een gelijkaardige situatie zit en je wilt zekerheid over je rechten, win dan zeker onze expertise in. Jureca levert steeds advies aan een vaste prijs.

Wat zegt de Brusselse Huisvestingscode?

Als eigenaar ben je verplicht het verhuurde goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren en ervoor te zorgen dat de woning voldoet aan alle elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en uitrusting. Dat staat met zoveel woorden in art. 219 van de Brusselse Huisvestingscode.

Voldoet de woning niet aan deze vereisten, dan riskeer je als eigenaar een sanctie, waaronder het verbod om de woning nog (verder) te verhuren. 

Dat is meteen een heel erg strenge sanctie, maar tegelijkertijd is ze ook een laatste redmiddel. Gelukkig riskeer je deze sanctie enkel in de volgende drie gevallen:

• Je weigert bij een controle om de inspecteur toegang te verlenen tot de woning. De woning kan dus niet gecontroleerd worden
• Je weigert om opgelegde werken uit te voeren
• Je beging een of meer inbreuken die zo ernstig zijn dat de veiligheid of gezondheid in het gedrang komt 

Buiten die gevallen kan dergelijk verbod niet worden opgelegd. Het is dus helemaal niet zo dat bij een eventuele klacht van de huurder de woning meteen onbewoonbaar wordt verklaard. Zo’n vaart loopt het meestal niet. 

En zelfs als dat al het geval mocht zijn – en de woning dus onbewoonbaar zou worden – dan nog heeft de huurder maar keuze uit twee pistes:

• Of hij eist dat de nodige werken worden uitgevoerd
• Of hij vraagt de ontbinding van de huurovereenkomst

Het zal je zijn opgevallen dat de huurder geen van beide pistes bewandelt. Hij haalt wel bepaalde problemen aan om vermindering van de huur te vragen, maar laat anderzijds geen werken toe om de problemen op te lossen. Dat gaat natuurlijk niet op! De huurder zal moeten kiezen wat hij nu precies wil.

Enkel de rechter kan beslissen om de huur te verminderen en het is maar de vraag of die dat in dit geval zou toestaan. Volgens de BHC heeft de huurder immers de hierboven opgesomde rechten, als de gebreken niet aan hem te wijten zijn. Hij mag met andere woorden de werken dus niet tegenhouden. Doet hij dat wel, dan verliest hij volgens de BHC zelfs het recht om de ontbinding te vragen.

Verplichte werken in een huurwoning

De BHC maakt een onderscheid tussen verschillende soorten werken. De werken die je wilt uitvoeren vallen niet onder art. 221 BHC, maar mogelijks wél onder 223 BHC. Dat artikel heeft het over de herstellingen die de verhuurder verplicht moet uitvoerenen is dus een uitvloeisel van de plicht om de woning in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren en te houden. 

Tijdens de duur van de huurovereenkomst mag je inderdaad enkel werken uitvoeren: 

• Die niet kunnen wachten tot het einde van de huurovereenkomst.
• Voor het verbeteren van de energieprestatie.
• Voor het aanpassen van het goed wegens de handicap van de huurder. 

De huurder moet deze werken aanvaarden, ook al veroorzaken ze hinder tijdens de duur van de werken. Voor andere werken is de toestemming van de huurder vereist.

Je zou kunnen zeggen dat de oude bekabeling een veiligheidsrisico inhoudt zodat je niet langer met deze werken kan wachten. In dat geval moet de verhuurder de werken tolereren. 

Privacy in een huurwoning.

Strikt genomen mag je de huurwoning niet betreden zonder de uitdrukkelijke toestemming van de huurder. Dat komt omdat je als verhuurder aan de huurder het ‘rustig en ongestoord genot’ van de woning moet gunnen. 

Dringende werken vormen echter een uitzondering op de algemene wetgeving rond privacy en het rustig genot van de huurwoning. In dringende gevallen mag je – zelfs zonder toestemming van de huurder – binnengaan in de huurwoning

Dat is onder meer het geval voor dringende herstellingen. 

Weigert de huurder je toegang te verlenen tot de huurwoning voor het uitvoeren van dringende werken, dan maakt hij zich schuldig aan rechtsmisbruik. 

Wat houdt dit nu concreet in?

Je doet er goed aan de huurder nog eens te herinneren aan de bepalingen van de BHC. Als hij de zaken echt op de spits drijft, zal hij moeten kiezen. Of hij vraagt de ontbinding van de overeenkomst, of hij laat de werken toe. 

Om helemaal zeker te zijn, kan je op voorhand toelating vragen aan de vrederechter. Je kan dan zelfs met een dwangsom toegang tot de woning eisen. Dit geldt trouwens ook voor een regelmatig nazicht van de woning en andere werken. 

Heb je de werken uitgevoerd en dreigt de huurder met een klacht, dan kan je stellen dat de werken zo dringend waren dat ze niet konden wachten. In dat geval mag je zelfs zonder toestemming van de huurder in de huurwoning binnen. 

Dreigt de huurder ooit met een burgerlijke procedure, herinner hem er dan aan dat hij zich misschien schuldig maakt aan rechtsmisbruik. De sanctie voor rechtsmisbruik is eenvoudig: wie misbruik maakt van een recht, verliest dat recht. In dit geval, verliest de huurder het recht om je de toegang te ontzeggen. 

 

Dit is een advies dat is gebasseerd op de Brusselse Huisvestingscode en niet noodzakelijk toepasbaar op jouw situatie. Als je in een gelijkaardige situatie zit en je wilt zekerheid over je rechten, win dan zeker onze expertise in. Jureca levert steeds advies aan een vaste prijs.