Wanneer is er sprake van erfdienstbaarheid?

Stel bij twee aanpalende woningen, komt het afvoerkanaal van de verwarming van de ene woning terecht in de schouw van de andere woning. De schouw wordt door de gebruiker ervan niet onderhouden. Kan de schouw op vraag van de buur waarin het afvoerkanaal terechtkomt, de schouw op zijn dak laten verwijderen?

De vraag die zich hier stelt, is de vraag of de buurvrouw enig recht kan laten gelden op het gebruik van de schouw.

Is er m.a.w. sprake van een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren gevestigd worden. In dit geval lijken er 3 mogelijkheden :

• Ofwel door tussenkomst van de mens - maw : doordat mensen op een bepaald moment zijn overeengekomen om een erfdienstbaarheid in het leven te roepen en samen naar de notaris gestapt zijn om dat op papier te zetten in een notariële akte.
• Ofwel door bestemming van de huisvader – hebben beide onroerende goederen ooit aan dezelfde eigenaar behoord en heeft die eigenaar op één van zijn eigendommen een erfdienstbaarheid gevestigd ten voordele van zijn ander. Wanneer één onroerend goed verkocht wordt, blijft de erfdienstbaarheid bestaan. Dit is enkel het geval wanneer er uitwendige tekenen zijn die duiden op een feitelijke erfdienstbaarheid.
• Ofwel door verjaring – wanneer de situatie waarbij het ene erf gebruik maakt van het andere al meer dan 30 jaar duurt. Let wel: er kan alleen een erfdienstbaarheid zijn door verjaring, wanneer het gaat om een ZICHTBARE en VOORTDURENDE erfdienstbaarheid.

Concreet advies in vergelijkbare situaties

Als er sprake is van een erfdienstbaarheid door toedoen van de mens, dan zou daar in je aankoopakte iets over moeten vermeld staan. Is dat het geval, dan kan je weinig doen, behalve wanneer de schouw al sinds jaar en dag niet meer in gebruik is. Ook ingeval het gaat om een erfdienstbaarheid door bestemming van een vroegere eigenaar, lijkt het niet zo evident om een einde te stellen aan het gebruik van de schoorsteen. Dat neemt niet weg dat je uiteraard wel kan vragen dat die schoorsteen onderhouden wordt.

Je doet dat best door je buur uit te nodigen om een attest voor te leggen, eerst via een gewone brief en bij gebrek aan succes met een aangetekende brief. Werkt ook dat niet, dan kan je hem/haar oproepen in verzoening voor de Vrederechter. Dergelijke procedure kan je gerust zelf voeren (je moet enkel een brief sturen naar de bevoegde vrederechter waarin je het probleem uitlegt en vraagt om de buurvrouw op te roepen in verzoening), maar het nadeel is dat de Vrederechter geen maatregelen kan opleggen, als de buur niet opdaagt voor de verzoeningspoging of niet akkoord gaat om iets te doen. Bereik je geen verzoening, dan zal je naar de rechter moeten om de buur te dwingen haar afvoerkanaal te onderhouden.

Als er een erfdienstbaarheid bestaat, neem je best niet het recht in eigen handen en breek je beter de schoorsteen niet af, om te vermijden dat je buur een procedure tegen jou begint, waarin ze meer kansen op succes heeft dan jij.

Als er geen erfdienstbaarheid is ingevolge een akte of bestemming door de huisvader, dan kan je zonder problemen vragen aan de buur om in een andere oplossing te voorzien voor de afvoer van haar verwarming en op termijn zelfs de schouw afbreken. Er is namelijk rechtspraak die stelt dat het gebruik van een schoorsteen een niet voortdurende erfdienstbaarheid is, en dus niet kan verkregen worden door meer dan 30 jarig gebruik.

In dit geval verwittig je dus best eerst je buur dat ze geen rechten heeft om verder gebruik te maken van je schoorsteen en vraag je haar duidelijk om tegen een bepaalde datum te voorzien in een oplossing, omdat je na die datum de schouw zult afbreken. 

Je doet dat best met een brief die je aangetekend en gewoon verstuurt. Als je een goede relatie hebt met de buur, dan verwittig je haar toch best ook eens mondeling.