Wat kan je doen tegen een wijziging van de statuten van een vereniging van mede-eigenaars?

Wat kan je doen tegen een wijziging van de statuten van een vereniging van mede-eigenaars?

Stel dat er aan een privatief (winkel) een recht gegeven werd om reclame te maken aan en voor de gevel van de vereniging, en ook om voor de gevel nog koopwaar uit te stallen. Is de wijziging van de statuten legaal en kan hier iets tegen ondernomen worden?

Dit is een algemeen advies en niet noodzakelijk toepasbaar op jouw situatie. Als je in een gelijkaardige situatie zit en je wilt zekerheid over je rechten, win dan zeker onze expertise in. Jureca levert steeds advies aan een vaste prijs.

Is de wijziging van de statuten geldig met een 2/3^de meerderheid?

De wetgeving omtrent mede-eigendom heeft een aantal belangrijke wijzigingen gekend die sinds 1 januari 2019 in werking zijn en die wellicht bijdragen tot de verwarring die in deze zaak is ontstaan.

In eerste instantie is het inderdaad zo dat een wijziging van de statuten nu slechts een 2/3 meerderheid vergt, daar waar dit vroeger nog 3/4 was. De andere eigenaar baseert zich wellicht hierop voor haar stelling dat 2/3 meerderheid voldoende is.

Een andere wijziging die tegelijkertijd werd ingevoerd is dat wanneer de statuten een mede-eigenaar een disproportioneel recht toekennen op een gemeenschappelijk deel, deze afwijking vermoed wordt een erfdienstbaarheid te zijn, tenzij dit uitdrukkelijk anders wordt bepaald in de statuten (577-4, 1° Burgerlijk Wetboek). Disproportioneel slaat hier zowel op het beperken van het recht van een eigenaar als op het uitbreiden van diens recht t.o.v. de andere mede-eigenaars.

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, en voor de toekenning van dergelijk recht is sinds 1/1/2019 een 4/5 meerderheid vereist, overeenkomstig het nieuwe artikel 577-7, 2°,  Burgerlijk Wetboek. 

Je zal dus dienen na te gaan of er in de statuten iets bijzonders werd vermeld over dit recht om de grond voor het gebouw te gebruiken voor het stallen en verkopen van koopwaar. Indien hier niet expliciet vermeld staat dat het gaat om een louter persoonlijk recht voor de eigenaar, dan geldt er een onweerlegbaar wettelijk vermoeden dat het hier gaat om een erfdienstbaarheid ten gunste van het eigendom zelf. In dergelijk geval kon dit recht slechts toegekend worden door een 4/5 meerderheid van de algemene vergadering.

Daarenboven schrijft hetzelfde artikel ook voor dat de wijziging van een zakelijk gebruiksrecht van een mede-eigenaar aanleiding kan geven tot vergoeding mocht dit enige schade veroorzaken. De eigenaar kan dus potentieel een vergoeding verschuldigd zijn aan de vereniging van mede-eigenaars.

Wat moet je nu concreet doen?

Je gaat dus best na wat er precies in de statuten werd ingeschreven en of dit nieuwe recht i.v.m. de grond voor het gebouw al dan niet een erfdienstbaarheid, dan wel een louter persoonlijk recht voor de huidige eigenaar.

Bovenstaande zal eveneens van toepassing zijn op de reclame aan de gevel, gelet op het feit dat de gevel ook een gemeenschappelijk deel is en de reclame eveneens een zakelijk recht is.

Indien je twijfels mocht hebben omtrent de omstandigheden van de stemming kan je ook eens nagaan of alle voorwaarden hieromtrent wel vervuld waren. Zo dient voor een geldige algemene vergadering minstens de helft van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd te zijn, en dienen zij onderling ook minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen te bezitten. Ook mogelijk is dat de aanwezige eigenaars minstens 3/4 van de gemeenschappelijke delen hebben. Hier vind je juridische producten bij hinder over de gemeenschappelijke delen.

Met het verlenen van deze rechten op zich is geen probleem, deze rechten kan men door de statuten op die manier verlenen. Zoals hierboven uiteengezet zijn in je geval mogelijks niet alle wettelijke verplichtingen nageleefd waardoor deze beslissing niet geldig zou kunnen zijn.

Bijkomend

§1, eerste lid van artikel 577-6 BW. De andere partij laat zich op de algemene vergadering bijstaan door een raadsman. Het aangehaald wetsartikel laat dit toe, maar schrijft expliciet voor dat “deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren.” Mocht de raadsman van tegenpartij zich iets te assertief opstellen, kan je altijd op dit artikel wijzen.