De Algemene Vergadering

Een oplossing voor al je juridische vragen

De algemene vergadering is het belangrijkste orgaan van de mede-eigendom omdat daar alle belangrijke besluiten worden genomen. Elke mede-eigenaar is lid van de algemene vergadering en heeft het aantal stemmen dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, afhankelijk van de grootte van zijn privatief deel.

Aanwezigheid

Als je zelf niet aanwezig kan zijn kan je je laten vertegenwoordigen door een andere mede-eigenaar. Deze mag een ook een werknemer of een vriend zijn, maar geen syndicus. Dit kan door middel van een volmacht. Wil je je liever laten vertegenwoordigen door een advocaat op de algemene vergadering dan is dit ook mogelijk. Bij Jureca kan je je laten vertegenwoordigen door een door jou gekozen advocaat.

Kan je wel aanwezig zijn maar wil je liever bijstand krijgen door een deskundige of advocaat? Vroeger moest je hiervoor laten controleren of dit mogelijk was op jouw algemene vergadering. Sinds 1 januari 2019 heeft de nieuwe wet het makkelijker gemaakt en is bijstand op de algemene vergadering wettelijk toegelaten. Je kan dus een advocaat meenemen op de algemene vergadering om je te laten bijstaan in jouw rechten. Hoewel het wettelijk toegelaten is zien veel mede-eigenaren dit niet graag, gezien het vaak een formele indruk kan geven als iedereen zijn eigen advocaat meebrengt. Laat je dus best enkel bijstaan indien het nodig is. 

Participatie

Elke mede-eigenaar kan (alleen of samen met andere mede-eigenaars) de syndicus verzoeken om een punt op de agenda te zetten. Dat moet gebeuren minstens 3 weken vóór het begin van de periode voorzien in het reglement van de mede-eigendom. Als je te laat bent, wordt het punt toegevoegd aan de agenda van de volgende algemene vergadering.

Uitnodiging

De uitnodigingen worden bij een ter post aangetekende brief verstuurd, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd om de uitnodiging via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De uitnodiging wordt normaal gesproken ten minste 15 dagen vóór de vergadering ontvangen, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn voorziet.

De uitnodiging vermeldt de plaats, dag en tijdstip en de agenda van de algemene vergadering. De uitnodiging bevat ook de procedures voor raadpleging van belangrijke documenten met betrekking tot de agendapunten.

Leiding

Sedert 2010 wordt de vergadering geleid door één van de mede-eigenaars. Vóór de wet van 2010 werd de vergadering vaak geleid door de syndicus, nu niet meer.

Voorwaarden geldigheid beslissingen

Meer dan de helft van de mede-eigenaars moet bij het begin van de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zijn en zij moeten samen tenminste de helft van de gemeenschappelijke delen bezitten. Als de aanwezigen minstens 3/4de van de gemeenschappelijke delen bezitten, dan zijn de beslissingen van de vergadering geldig, ook als niet de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn. Als bij een eerste algemene vergadering niet aan de voorwaarden wordt voldaan, dan kan een tweede algemene vergadering worden samengeroepen die kan beslissen ongeacht het aantal aanwezige mede-eigenaars en ongeacht het aantal delen dat de aanwezigen vertegenwoordigen.

Stemmingen

Voor gewone beslissingen is een volstrekte meerderheid nodig van de stemmen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars, dus 50% plus één. Blanco stemmen en ongeldige stemmen worden niet meegeteld als uitgebrachte stemmen voor de berekening van de meerderheid. Belangrijke of gevoelige beslissingen vereisen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen (bv. 4/5 of 75%) of zelfs eenparigheid van stemmen.

Wat moet je doen als je het niet eens bent met de besluiten?

De besluiten van de algemene vergadering moeten door iedereen worden nageleefd. Als mede-eigenaar kan je bij de rechter een besluit van de algemene vergadering aanvechten, behalve als je aanwezig was en hebt voor gestemd. Een besluit kan onregelmatig zijn (een beslissing die de vergadering niet mocht nemen of waarvoor de correcte meerderheid niet werd behaald), kan bedrieglijk zijn (er was de bedoeling om iemand te misleiden, een belangrijk punt werd verzwegen) of er kan sprake zijn van misbruik (de beslissing is niet gerechtvaardigd door het gemeenschappelijke belang en veroorzaakt onevenredige schade). Het aanvechten van een beslissing van de algemene vergadering moet gebeuren binnen 4 maanden na de vergadering. Het is mogelijk om aan de vrederechter te vragen om nietigverklaring van een beslissing van de algemene vergadering.

Heb je een conflict met de algemene vergadering? 

Probeer dit dan zo snel mogelijk op te lossen. Conflicten zijn nooit leuk natuurlijk en bevorderen de samenwerking niet. Hier vind je een duidelijk overzicht van alle mogelijk stappen die je kan ondernemen om een conflict proberen op te lossen.