Wat als medeëigenaars willen bijbouwen? Juridisch advies

Jouw mede-eigenaars willen bijbouwen maar jij wilt dit niet, wat kan je doen?

Stel dat je eigenaar bent van een appartement in een appartementsgebouw. De ondergrondse parkeergarage heeft ruimte om fietsen te stallen, maar deze ruimte is in de loop der jaren onvoldoende geworden. Met deze reden willen de andere eigenaars nu een nieuwe fietsenstalling bouwen. Voor jou is dit echter niet nodig en heb je het dan ook liever niet. Dan ontstaat natuurlijk de vraag wat je hier tegen kan doen, of je mee moet betalen en waar ze zo’n extra bijbouw mogen zetten.

Je leest ons juridisch advies in dit artikel. Let wel, dit is een algemeen advies en dus niet met zekerheid van toepassing op jouw situatie. Als je in een gelijkaardige situatie zit en je wilt zekerheid over je rechten win dan zeker onze expertise in. Jureca levert steeds advies tegen een vaste prijs. 

Zijn alle eigenaren verplicht om te participeren in het plan van de fietsenstalling? 

Artikel 577-2 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat de algemene vergadering van de mede-eigenaars beslist met twee derde meerderheid over werken in de gemeenschappelijke delen. Dit betekent dus dat zodra er een twee derde meerderheid is, iedereen verplicht is hieraan deel te nemen. Zo een beslissing kan wel aangevochten worden, lees hier meer over het aanvechten van een beslissing van de algemene vergadering.

Wie moet de kosten dragen? Moet je als je niet wilt gebruik maken van de bijbouw ook meebetalen?

In principe zal men hiervoor putten uit het reservekapitaal (of reservefonds).

Het reservekapitaal is de som van periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of vernieuwing van de lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Normaal gezien betalen alle mede-eigenaars mee in dit reservekapitaal.

Voor het innen van de bijdragen in het reservekapitaal kan echter wel rekening gehouden worden met het nut dat een mede-eigenaar haalt uit een gemeenschappelijk deel. Aldus kan meteen bepaald worden welke mede-eigenaars al dan niet bepaalde uitgaven ten laste moeten nemen. De eigenaar van de gelijkvloerse verdieping die geen enkel nut haalt uit de lift, moet vanzelfsprekend geen bijdrage leveren in het reservekapitaal, dat opgevraagd werd bijvoorbeeld ter vernieuwing van de lift (R. TIMMERMANS, Het onroerend goed in de praktijk, de gemeenschappelijke lasten en schulden bij appartementseigendom, Kluwer, 2007, 186).

Men zou dus een tweede reservefonds kunnen aanleggen om de fietsenstalling aan te leggen waarbij enkel degenen die er nut van hebben aan bijdragen. Men kan ook besluiten om het reservefonds daar niet voor aan te spreken maar specifieke opvragingen te doen als men tot vernieuwing wil overgaan.

Het spreekt voor zich dat het altijd de algemene vergadering zal zijn die hier het laatste woord over zal hebben. Je kan dus niet afdwingen dat je niet moet bijdragen.

Kan je een plaatsing van een bijbouw vlakbij je eigen appartement tegengaan?

Stel dat de nieuwe fietsenstalling vlak naast je slaapkamer geplaatst zou worden en dat iedereen zou moeten passeren om hun fiets te halen of te brengen en zo je rust verstoren.

In geval de algemene vergadering zou beslissen om de fietsenstalling te bouwen en deze bovendien tegen je gevel komt kan je de bouw trachten tegen te houden. In principe geldt in Vlaanderen het principe dat kleinschalige losstaande bijgebouwen niet langer vergunningsplichtig zijn. Gemeenten kunnen hiervan echter afwijken, dus loont het wellicht om vooraf een hypothetische vraag te stellen aan de gemeente. In geval een vergunning nodig is kan je de bouw zo bemoeilijken.

Ook zal de syndicus bij dergelijke bouwwerken steeds trachten om de weg van de minste weerstand te bewandelen. Speel een actieve rol in de vergadering en bespreek dit vooraf met de syndicus en de andere bewoners. Hierdoor krijg je een grotere kans op een positief resultaat.

We herhalen nogmaals dat dit een algemeen advies is en niet noodzakelijk van toepassing voor jou. Als je in een gelijkaardige situatie zit en je wilt zekerheid over je rechten, win dan zeker onze expertise in. Jureca levert steeds advies tegen een vaste prijs.