Pacht

Advies erfpacht, pacht, landbouwgrond en landbouwers

Wat is pacht?

Pacht is een op huur lijkende overeenkomst waarbij agrarische gronden, al dan niet met de op die grond staande `hoeve`, viswater of een veer of andere openbare dienst door de eigenaar (verpachter) in gebruik wordt gegeven aan de pachter.

Wanneer is er sprake van een pachtovereenkomst?

Een pachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij een partij (de verpachter) het tijdelijk genot over onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden voor een landbouwbedrijf, aan een andere partij (de pachter) verschaft, die hiervoor een pachtprijs betaalt. 

De pachtwetgeving is op een overeenkomst slechts van toepassing, wanneer aan de volgende 5 voorwaarden is voldaan:

1. Een huurovereenkomst of een vruchtgebruik
2. Van een onroerend goed (of een gedeelte ervan)
3. Dat gebruikt wordt voor het uitoefenen van een landbouwbedrijf
4. Dat in hoofdzaak bestemd is voor landbouwexploitatie
5. Waarvan deze bestemming werd aangegaan bij het sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan

Er moet dus sprake zijn van een huurovereenkomst of een vruchtgebruik. Dit betekent dat het tijdelijk genot over een onroerend goed wordt toegekend aan de pachter, tegen betaling van een pachtprijs. Als er geen vergoeding tegenover dit gebruik bestaat of wanneer deze vergoeding te minimaliseren is (bvb. enkel de onroerende voorheffing moet betaald worden), dan is er geen pacht. Ook vruchtgebruik valt onder pachtwetgeving.

Het onroerend goed moet hoofdzakelijk gebruikt worden voor een landbouwbedrijf. Grondoppervlakten die een aanhorigheid zijn van een kleine woning zijn bijvoorbeeld uitgesloten. Onder landbouwbedrijf wordt het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop verstaan. 

Bestaan er wettelijke uitzonderingen?

De Pachtwet kent 6 uitzonderingen waarop de pacht dus niet van toepassing is:

1. Industriële vetmesterijen en fokkerijen. Deze speciale vorm van veeteelt die met een landbouwbedrijf niets meer te maken heeft is uitgesloten. Klassieke veeteelt gebeurt immers samen met en landbouwexploitatie, wat bij industriële vetmesterij niets te zien heeft. Is er een band tussen de vetmesterij en de bodemopbrengst of is de vetmesterij of fokkerij bijkomstig aan de landbouwactiviteit dan is de uitzondering niet ven toepassing
2. Seizoenspachten en cultuurcontracten. Overeenkomsten van minder dan 1 jaar waarbij een landbouwer voorafgaandelijk voorbereidings- en bemestingswerken doet op gronden en weiden en nadien aan een landbouwer ter beschikking stelt voor een landbouwteelt tegen betaling, zijn uitgesloten.
3. Verhuur verbonden aan een arbeidsovereenkomst. Wanneer de verhuur van een onroerend goed een onderdeel is van een arbeidsovereenkomst, dan is de pachtwetgeving niet ven toepassing
4. Vennootschappen. Overeenkomsten tussen de exploitant van een landbouweigendom en de eigenaar/vruchtgebruiker van deze eigendom zijn uitgesloten wanneer in die overeenkomst bedongen is dat de eigenaar/vruchtgebruiker zal delen in de eventuele verliezen en tenminste de helt van het materieel en de veestapel zal inbrengen, alsook van alle nieuwe investeringen.
5. Landbouwvennootschap. Een overeenkomst tot oprichting van een landbouwvennootschap voor een duurtijd van minstens 27 jaar zijn uitgesloten
6. Overeenkomsten m.b.t. de fruitopbrengst van een hoogstamboomgaard. Ook dergelijke overeenkomsten zijn uitgesloten. Op het verhuren van een laagstamboomgaard is de pachtwet dan wel weer van toepassing.

Hoe moet een pachtovereenkomst gesloten worden?

Een pachtovereenkomst komt tot stand van zodra er een akkoord is tussen de pachter en de verpachter.

De Pachtwet eist wel dat het bewijs van een pachtovereenkomst enkel kan worden geleverd via een geschreven pachtovereenkomst.

Indien er geen geschreven pachtovereenkomst bestaat, dan kan de pachter (zijnde degene die een landeigendom exploiteert) wél het bewijs leveren van het bestaan van de pacht en van de pachtvoorwaarden, door alle bewijsmiddelen (waaronder getuigen en vermoedens). Hij kan overigens ook tegen een geschreven overeenkomst het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen van recht. 

Voor welke duurtijd wordt een pachtovereenkomst gesloten?

Partijen kunnen onderling de pachttijd vastleggen maar deze mag niet korter zijn dan 9 jaar. Is er toch een kortere termijn bedongen dan wordt deze automatisch van rechtswege op 9 jaar gebracht. Wordt de pachtovereenkomst niet opgezegd, dan wordt deze automatisch verlengd voor een periode van 9 jaar.

De regel dat een pachtovereenkomst niet korter mag zijn dan 9 jaar is evenwel niet van toepassing in het geval van samenvoeging van percelen. Dit is het geval wanneer de verpachter percelen voegt bij grotere percelen of bij hoevegebouwen die hij op grond van een vroegere pachtovereenkomst aan een pachter heeft verpacht. Deze percelen kunnen dan worden verpacht voor een termijn die eindigt met de hoofdpacht.

Daarnaast bestaat ook de lange pacht. Dit is een pacht van ten minste 27 jaar. De verpachter kan na afloop van 27 jaar een einde stellen aan de overeenkomst voor eigen exploitatie (echtgenoten en kinderen inbegrepen) of om het onroerend goed te verkopen. De Onderpacht en pachtoverdracht zijn mogelijk zolang de duurtijd niet overschreden wordt.

Tot slot bestaat ook de loopbaanpacht. Dit is een pacht die gesloten wordt voor een vaste duurtijd die gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter 65 jaar wordt en zijn leeftijd op het ogenblik waarop hij de overeenkomst sluit, met een minimumduur van 27 jaar. Na afloop van de duurtijd mag de verpachter automatisch van rechtswege terug over het onroerend goed beschikken.  De overeenkomst kan na afloop wel stilzwijgend van jaar tot jaar worden verlengd.

De aanvangsdatum wordt in de pachtovereenkomst bepaald. Indien in de pachtovereenkomst geen nauwkeurige datum vermeld staat waarop de pacht ingaat, dan wordt deze geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld.